借地権の売買や譲渡でトラブルになる前に、ぜひ弊社までご相談下さい。

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借地権の売却&譲渡

借地権の売買・譲渡について

[POINT!]・借地権を上手に高く売却する・借地権を手早く売却し、現金化する

ご相談を頂くお客様の中には「借地権は地主に無償返還しなければいけない」と考えている方も多くいます。
実際には、借地権を第三者へ売却することが可能です。

しかし、借地権の売却(譲渡)には、様々な制約があり、地主との間でトラブルとなることもあります。
一般的な借地権売買では、借地権者様(売主)の責任と負担において地主へ譲渡承諾料を支払い承諾を得る必要があります。承諾を得られた後に新借地権者(買主)へ借地権付建物を引き渡す事となります。

借地権を売却する際の条件交渉を行う際には、売却(譲渡)する際の必要な譲渡承諾料(名義変更料)をいくら位払う必要があるのか?今後の契約内容はどうなるのか?等を取り決める事となります。地主と何を取り決める必要があるのかは、物件により個別的な要素も多く具体的な話が進まないこともあり、調整が付かないケースもあります。条件調整がつかないままの状態では地主からの譲渡承諾を得ることは不可能ですので、売却は難しくなってきます。

しかし弊社では、借地権のご売却をお考えのお客様に対し、ご面倒をかけずにいかに手離れ良く売却して頂けるかという事を念頭に取り組んでおります。借地権付建物売買契約の条件に付きましては、地主さんとの交渉はすべて弊社で行わせていただき、その協議内容によっては売買代金は固定したうえで、弊社の責任と負担にて譲渡承諾料等の費用を弊社が負担できます。当然のことながら借地非訟裁判等になった際の弁護士費用を含む費用も弊社が負担いたします。

[ 売買時のトラブル事例 ]

・売却時には、地主の譲渡承諾許可が必要。(名義書換料も発生する)
→名義書換料の目安:借地権価格の 10%前後 ※国税庁のホームページにて確認可能

・裁判にて譲渡承諾を受けられる可能性はあるが、専門の知識と時間が必要。
借地非訟裁判の手続きが必要(その際には次の買主が決まっていることが条件)

・地主から譲渡承諾許可が得られても個人で第三者へ売却するのは容易ではない。
→地代の発生、ローンなどの関係から所有権の建物より次の買い主が付きにくい。

・借地権に精通しておらず、知識・経験不足の為、査定価格にバラつきが発生する。
→実際、地元の不動産会社が仲介に入っても話が中々進まない、地主との話し合いが決裂し買付けの予定も白紙解約となってしまった、というようなケースもあるようです。

これら以外にも、地主側との問題も含め借地権の売買(譲渡)には様々な制約・条件がございます。
そこで大事な事は、『借地権に精通しているプロに任せる事』『次の買い手を早く見つける事』です。その点、Century21マーキュリーは、借地権を専門に取り扱う不動産会社であり、権利調整のプロとして地主との交渉も請け負います。また弊社が直接の買主となる為、借地権者様にとっては手早く借地権を売却することができるのです。

ここでのポイント。借地権の処分を考え始めた時・・・

・借地権の取扱いに精通しているプロに相談すること
・売却における相場や価格について正しい知識を持つこと
(地主さんにお話される前でも構いません。ご相談頂けましたら売買時の慣習、ポイントなどについてもお話をさせて頂きます。)

Century21 マーキュリーだからこそできる他社にはないメリット!

・いち早く借地権の有用性を見出し、借地権や底地に特化して事業を始めた不動産会社です。
・当社が直接の買主となります。借地権者様にとっては、手早く物件を売却する事ができます。
・どんな借地権でも現況のままで買取をします。立退きやリフォーム、地主さんとの交渉も不要です。
・地主さんとの協議内容によっては譲渡承諾料、建物建て替え承諾料等を弊社が負担できます。また譲渡を認めていただけない場合の借地非訟裁判にかかる弁護士費用なども当社が全て負担します。

売買時の価格相場・目安とは?

ここで注意することは、一般的な借地権価格・借地権割合とは相続税を算出する為の基準であり、実際の売買価格ではないということです。
相場における考え方として「コーヒーカップ・ソーサー理論」というものがあります。借地(コーヒーカップ)と底地(ソーサー)は、上下が揃って初めて価値が付くものであり、それ(借地のみ・底地のみ)単独での売買では本来の価値よりも低くなってしまうというものです。
マーキュリーでは、売買時の目安として以下の点に着目しています。
詳しくはこちら

借地権の売却に関するご相談事例

売却時の目安価格について教えて下さい。
エリア・建物の状態・坪数などをお教え頂けますと幸いです。また、借地権の場合は地主様との交渉がどのように進んでいるのかが一番のポイントとなります。
一度ご訪問をさせて頂き、現状の内容を踏まえた上で詳しいご提案を差し上げる事も可能です。
抵当権が付いたままでも売却可能ですか?
抵当権が設定されていても売買は可能です。ですが、引き渡しの時に抵当権を抹消して引き渡さなければならないので売買代金にて返済もしくは事前に抹消をしなければなりません。
地主さんが借地権の売却を認めなかった場合の対処法はありますか?
基本的には、地道に地主様と交渉を行い承諾を認めて貰うのがベストです。
しかし、どうしても地主様が承諾を認めて貰えない場合、「借地非訟」裁判において法の下で承諾を得る方法がございます。(これには、次の買い主が決まっている事が条件となります)
借地非訟ついて詳しくはこちら
色んな業者がありますが、どこに相談したらいいのか分かりません。
借地の相談と謳っているものの、殆どの不動産会社では、積極的に相談に乗って頂けない事が多いようです。これは、借地権の取扱いは、専門的な知識と経験が必要な事・売買交渉以外にも、地主様と次の方との賃貸借の条件交渉が必要である事・住宅ローンが組みずらい(住宅ローンを借りにも地主様の承諾が必要である)事、トラブルも多く解決までに時間が掛かることなど、労が多い割に、所有権の不動産と比べ借地は安く、会社の売上を考えると費用体効果が悪い為だと考えられます。
だからこそ、マーキュリーは複雑な権利関係にある「借地権」を専門に取り扱っております。
まずは、お気軽にご相談下さい。迅速・丁寧なご提案をお約束致します。
問い合わせはこちら

借地権、底地権などどんなお悩みでも我々マーキュリーにご相談ください!
電話だけで解決する場合もございます。悩んだらまずはお気軽にご相談ください!

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