借地非訟の制度、種類や流れなどをわかりやすく解説

特定の条件下で裁判所によって設けられる特別な権利であり、この権利を行使することで、借地権設定者は自らの権益を守る行動をとることが可能になります。

介入権とは

借地権者が土地賃借権の譲渡または転貸の申立て、競落者が競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可の申立てを行った際に、優先的に土地所有者（地主）が借地権付き建物を買取ることができる権利です。

介入権は借地権設定者が行使できる権利

借地権設定者が、裁判所が承認する一定期間内に、自己の借地権に影響を与える可能性のある訴訟等に対して介入し、その権利を主張できる法的な権利です。
この権利の主な目的は、借地権設定者が自己の権益を守り、土地の有効活用を図ることにあります。

介入権を行使できる期間

借地権者もしくは競落者から譲渡許可などの申請が行われた際には、裁判所は借地権設立者（地主）に対して介入する権利を行使するための期限を設定します。
その期限内に借地権設立者（地主）がその権利を用いると、裁判所は土地鑑定委員会が算出した価格（借地権の取得代金）に基づいて、借地権設立者（地主）に対して介入権を行使するかの判断をゆだねます。
借地権設立者（地主）は介入権を必ず行使しなければならないという事はなく、介入権を行使しなければ譲渡許可の裁判が継続する形になります。

地主はなぜ、なかなか承諾をしてくれないのでしょうか？
そこには地主の考えとして、

というような理由が多いといわれています。
両者にとってメリット、デメリットが混在するため、紛争になりやすいことが多いのです。

申立てにかかる裁判所に支払う手数料は下記が目安となります。その他、弁護士費用など別途費用が掛かります。

※あくまで目安となります。申立て時に裁判所にてご確認ください。

参照：裁判所 第3 費用

①　申し立て

借地権が存する所在地を管轄する裁判所に必要書類を提出して譲渡などの許可申し立てを行います。

②　審問

裁判所は必要書類の確認を行い審問期日を設けます。おおよそ1ヶ月程度で期日は開かれます。この審問は数回行われます。

③　鑑定委員会の意見聴聞

借地権に関する非訟事件で裁判所が正しい判断を下すためには、専門的な知識が必要です。
例えば、建て替えや名義変更の際に借地権者に支払うべき譲渡承諾料や、借地権設定者が介入権を行使した場合に支払うべき建物や土地使用権の妥当な価格を決める際には、不動産の価値を正確に把握することが欠かせません。

このような複雑な問題を解決するために、裁判所は専門家で構成される鑑定委員会を設けています。この委員会には、不動産や法律に詳しい弁護士、不動産鑑定士、建築士などの有識者が3人以上含まれており、彼らが裁判所に対して公平かつ客観的な意見書を提供します。

この制度により、借地権に関わる問題について裁判所は、専門的な視点と民間の良識を反映した適正な判断を行うことができるようになるのです。

④　和解勧告・決定

裁判所は鑑定委員会の意見を聞いた後、当事者に和解による解決を勧めます。借地権は裁判後も借地契約が継続する場合が多くあり円満に解決が望ましいからです。

和解による解決ができない場合、裁判所は裁判に基づく決定を行います。
この決定により裁判は終了します。裁判所は決定書を作成し当事者に正本を送達します。

参照：裁判所　借地非訟事件の流れ

借地非訟裁判にもメリットデメリットが存在します。

借地非訟を行うには正当事由と、地主に不利益の無いことを証明しなくては、裁判所は代諾許可を行ってくれません。
裁判となると時間もかかり、地主との紛争に借地権者様が直接関わることになり、関係も非常に悪化してしまいます。
また、借地非訟を弁護士などに依頼をしても、費用がかさんでしまい売却してもその分が経費としてマイナスとなってしまいます。
当社に借地権の売却を依頼された借地権者様でも、地主から承諾を得られない場合もございます。
そこで当社で借地非訟に関する事前相談からアドバイザー業務まで借地権者様をバックアップ出来る体制が整っております。
売却したいのに売却できない借地権者様は数多くいらっしゃいます。
地主が譲渡承諾してくれないことをあきらめずに、まずは当社にご相談ください。
借地非訟はあくまでも最終的な手段に近く、借地非訟を起こせばすべてが解決するということではありません。
借地非訟等を含めて、様々な角度から最善の解決方法をご提案させていただきます。