借地権の基礎知識と売買・相続について

借地権売買の流れ・手順

借地権の売買の流れ・手順を解説します。通常の不動産売買と大きく異なるのが地主さんの存在です。借地権の売買には地主さんの承諾が必要となりますが、地主さんから承諾が得られるのか、その際の承諾料はいくらなのか、また、その他地主さんと購入検討者（買主）との新たな借地条件の調整など、交渉・調整が必要ないくつかの項目があります。まずは、専門家に相談をしましょう。

①専門家に相談

まず、地主さんとの関係性を整理します。地主さんと現在の関係が友好なのか、疎遠なのか、はたまた険悪なのか。日頃から地主さんとコミュニケーションがとれていて、友好な関係性を築けているのであれば、この段階で借地権者さんが地主さんに直接ご相談されてもいいかもしれません。
中には、日頃から良いお付き合いされていたにもかかわらず、勝手に不動産会社に相談をされたことを地主さんが不快に感じ、お話しが纏まらなくなるケースもあります。
本当に借地権に精通した専門家であれば、個別の事情等を鑑み、初手・初動の進め方を臨機応変に対応します。

②市場・役所調査等の不動産調査

借地権は権利関係の調整が必要な不動産で、地主さんとの交渉や調整する部分が目立ちますが、不動産であることには変わりありません。
都市計画法や建築基準法に基づく役所調査や登記関係の調査、周辺環境、現地調査等、通常の不動産売買時のような調査が必要です。
土地の大きさ等はもちろん、接道状況によって借地権売買価格は変動しますし、都市計画法に基づく用途地域によって最有効利用用途の調査が必須です。
中には、法務局に備えられている登記の内容が現状と相違している場合もあります。

③地主さんとの折衝・調整

借地権の売却（譲渡）について、地主さんの承諾を得る必要があります。地主さんからの借地権の譲渡承諾に際し、承諾料の交渉を行います。
また、譲渡承諾だけではなく、借地権を売却する先、つまり購入検討者（買主）と地主さんとの借地条件も一緒に調整する必要があります。
例えば、現在の地代額から変更はないのか、建替えを想定している場合は建替え承諾及び承諾料はどうなるのか、借地権の期間はどうなるのか、購入検討者の立場で考え、調整する必要があります。
借地権の専門家に地主さんへの折衝・調整を依頼している場合、一般的に地主さんと折衝・調整が必要な項目は以下のとおりです。

• ●借地権の譲渡承諾及びその承諾料
• ●借地権上の建物の建替えを想定している場合は建替え承諾及びその承諾料
• ●地代の変更の有無
• ●借地契約期間の延長等の有無
• ●借地権上の建物に抵当権等を設定する場合の承諾（ローン承諾）

以上の項目やその他個別案件の状況や条件によって地主さんとの借地権譲渡条件の調整が必要です。借地権売却（譲渡）に関する地主さんとの折衝・調整内容は、借地権譲渡だけではなく、その他包括的な条件を調整しなければなりません。

④借地権付建物売買契約を締結

地主さんとの借地権譲渡条件を合意できたら、買受予定者を決定します。買受予定者が決定したら、現借地権者さんを売主、買受予定者を買主とした借地権付建物売買契約を締結します。
借地権付建物売買契約は、地主さんから借地権の譲渡承諾を得ることを停止条件とした契約とすることが一般的です。停止条件付の売買契約とは、条件として事項が成就したときに契約の有効が成立する契約です。
万一、条件とした事項が成就しなかった場合、その契約は無効となります。
つまり、借地権は地主さんの承諾を得ることが必要な権利ですので、売買契約自体にも同じように地主さんの承諾を得ることを条件に成立する契約内容とします。
また、売買契約ですので、売主・買主間での売買条件を踏まえて、売買契約を締結します。

⑤地主さんから譲渡承諾の書面作成

上記③で地主さんと調整・合意した内容を基に地主さんから譲渡承諾を証する書面を作成します。
お互いに内容に齟齬がないようにしっかりと書面化することが大切です。承諾料の支払い時期など細かい内容を協議し決定します。

⑥決済・引渡し

上記④で締結した借地権付建物売買契約に基づき、決済・引渡しを行います。

借地権の売却方法

借地権を売却する方法として、借地権を第三者に売却するほか、以下の方法があります。地主さんと協議を行いながら、どの方法で売却を行うのか、進め方を検討する必要があります。

Ⅰ．地主さんに借地権を売却する。

借地権を第三者ではなく、地主さんに買取ってもらう方法です。地主さんは完全な所有権の土地として運用・活用が可能となります。

Ⅱ．地主さんの土地（底地）と同時売却を行う。

借地権を単純に第三者に売却するのではなく、地主さんの土地（底地）と同時に売却する（同時売却）する方法です。買主となる第三者は、借地権と底地を同時に取得することで、完全な所有権として土地を購入することができます。

借地権売却時の注意点

借地権売却について、やはり上記流れ③の地主さんとの借地権譲渡に関する折衝・調整が一番重要です。

• ●借地権の譲渡承諾及びその承諾料
• ●借地権上の建物の建替えを想定している場合は建替え承諾及びその承諾料
• ●地代の変更の有無
• ●借地契約期間の延長等の有無
• ●借地権上の建物に抵当権等を設定する場合の承諾（ローン承諾）

大まかに上記5点の項目について、地主さんとの協議・交渉が必要です。
このほか、案件ごとに借地条件の変更や借地権の分割など、借地権の不動産としての価値を高めるために地主さんとの協議・交渉することが変化していきます。
どのような承諾内容が必要なのか、承諾料の相場など、専門家にご相談されることをお勧めします。

よくあるトラブル①

よくあるトラブル②

借地権を現況有姿のまま買取ります。

借地権を現況有姿（今の状態のまま）買取りすることができます。
トラブルがある借地権や少しでも不安に思うことがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。当社が直接の買主となりますので、ご要望に応じて臨機応変に対応いたします。

当社が考える借地権の現実

当社は長年、借地権を取り扱ってまいりました。その経験の中、やはり借地権は⾮常に取り扱いが難しいということを痛感することが多いのです。通常の不動産とは違い、借地権者さんと地主さんとの「⼈間同⼠」だから起こる紛争や親族間での相続問題なども多く、⾮常にデリケートな不動産である、ということは間違いありません。
当社が考える借地権とは単なる⼟地を借りるだけの権利ではなく、ご親族や地主を巻き込んだ⻑年にわたり友好関係を築くことが重要な不動産と考えています。

借地権買取りの手順・流れ

①ご相談

売却することが決まっている必要はありません。
地主さんとトラブルがあればその内容、その他少しでも不安に思うことや将来に対する準備、借地権の価値調査でも構いません。
ざっくりとしたお悩み・お考えをお聞かせください。経験豊富な専門アドバイザーが対応いたします。

②借地権の不動産調査・市場調査

不動産としての調査、借地権の市場調査、役所等の調査を行います。不動産上の問題点や課題点の洗い出しを行います。
その上で、借地権の価値を最大限に高める為に最有効利用用途を踏まえた計画、現実的に実現可能な計画を画策し、最適な解決策を検証します。

③ご提案

上記①、②を踏まえたご提案をさせていただきます。この際に、借地権を売却することに方向性が決定した場合、次のステップに移行します。
借地権買取りの場合、当社が直接の買主となるため、より具体的なご提案を行います。

④地主さんとの打ち合わせ・協議

今まで記述したとおり、借地権の売却・買取りにおいて、地主さんのご意向は無視できません。
借地権者さんの協力を得ながら、地主さんと借地権譲渡の条件調整を行います。借地権買取の場合、当社が直接の買主となるので、地主さんに対して具体的なご提案をすることができます。

⑤売買契約の締結

地主さんとの借地権譲渡条件が纏まりましたら、借地権付建物売買契約を締結します。

⑥お引渡し

借地権付建物売買契約に基づき、決済（お引渡し）となります。