借地権の基礎知識と売買・相続について

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借地権、底地権に関する説明画像

借地権、土地の借り貸しについては、互いに権利義務が発生し、人間関係の拗れ、権利関係の拗れによるお悩みや、中にはトラブルに発展してしまうケースがたくさんあります。
マーキュリーは、そんなお悩み・トラブルの借地権を1件でも多く解決をするべく、また、お悩みやトラブルに発展する前にきちんと整理ができるよう、専門アドバイザーが弁護士等と連携しながらお手伝いをさせていただきます。

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借地権の基礎知識

そもそも借地権ってなに?

借地権とは、借地借家法上の概念で“建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権”と定義されています(借地借家法第2条1号)。つまり、建物を所有するために第三者の土地を使う(借りる)権利で、もう少し分かりやすくかみ砕いて説明すると、他人の土地に自分の建物を建てられる権利です。地上権と賃借権の違いとしては、地上権は“物権”で、“物を直接的に支配できる権利”でかなり強い権利です。賃借権は“債権”で、貸主・借主の“債権債務関係に基づく権利”です。
土地を貸す土地の所有者(いわゆる地主)を借地権設定者といい、土地を借りる借地権を有する者を借地権者といいます。借地権者は、土地を借りる対価として地代(土地賃借料)を借地権設定である地主さんに支払います。このことから、地代を支払って他人の土地を使っていて(借りていて)、その土地の上にご自身の建物が存在している場合は、借地権が存在していると考えられます。

地上権と土地の賃借権の見分け方

地上権も土地の賃借権も、他人の土地の上に自分の建物を建てられるという意味では一緒です。その借地権が地上権なのか、土地の賃借権なのか、その見分け方を解説します。

Ⅰ 地上権

  • ①地上権設定契約に基づく契約。
  • ②土地に地上権設定登記が必ずなされる。

Ⅱ 土地の賃借権

  • ①土地賃貸借契約に基づく契約。
  • ②土地に賃借権登記は可能だが、していない場合が多い。

まず一番わかりやすいのが、地主との契約書です。地主と借地権者との間で締結されている契約書が、地上権設定契約書であれば“地上権”、土地賃貸借契約書であれば“土地の賃借権”です。もし、契約書を紛失等している場合は、土地の登記簿を確認することで見分けることができます。土地の登記簿を確認し、権利部(乙区)欄に地上権設定登記がされていれば“地上権”、地上権設定登記がされていなければ、“土地の賃借権”ということになります。
地上権は前述したとおり、物を直接的に支配する権利という強い権利ですので、実際には地上権の借地権は限りなく少なく、ほとんどの借地権は土地の賃借権、土地賃貸借契約に基づく権利ちいうことが実態です。

借地権の種類

借地権は大きく分けて旧法借地権・新法借地権の2種類に分類されます。
旧法借地権とは、平成4年(1992年)8月1日に借地借家法が施行される以前の旧借地法に基づいて設定・契約されていた借地権のことを言い、新法借地権とは、借地借家法が施行されてから設定・契約された借地権のことを言います。
また、新法借地権は細かく普通借地権・一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の4つに分類され、借地権を設定する目的や用途、契約期間等によって種類がわかれます。
なお、旧法借地権の借地権が平成4年(1992年)以降に契約更新された場合においても、旧法借地権のまま契約更新がなされ、新法借地権とはなりません。それは、借地借家法施行の経過措置により、旧法借地権の契約更新時には従前の契約を引き継ぐことになるためです。(借地借家法附則)

Ⅰ 旧法借地権/旧借地法

平成4年8月1日以前に設定・契約された借地権

契約期間 非堅固建物(木造等)20年以上
堅固建物(コンクリート等)30年以上
契約更新 原則可(法定更新)
更新後の
契約期間
非堅固建物(木造等)20年以上
堅固建物(コンクリート等)30年以上

Ⅱ 新法借地権/借地借家法

平成4年8月1日以降に設定・契約された借地権

①普通借地権
契約期間 建物の種類・構造にかかわらず 30年
契約更新 原則可(法定更新)
更新後の
契約期間
最初の更新 20年 
2回目以降の更新 10年
②一般定期借地権
契約期間 建物の種類・構造にかかわらず 50年以上
契約更新 原則不可(更地返還)
契約書作成書面 公正証書等の書面
③事業用定期借地権
契約期間 建物の種類・構造にかかわらず
10年以上50年未満
契約更新 原則不可(更地返還)
契約書作成書面 公正証書

借地権と使用貸借

借地権と似ている契約形態として、使用貸借契約があります。使用貸借とは、“無償”でモノを借り貸しする契約のことで、モノを“有償”で貸借する賃貸借にあてはまらないため、借地借家法の適用を受けず、民法第593条から第600条の適用を受けるため、借地権ではありません。
つまり、親の土地に無償で子供が建物を建てる場合、他人の土地に自分の建物(子供の建物)を所有することになりますが、建物を所有する権原が土地の使用貸借に基づくため、借地権を主張することはできません。
使用貸借契約において、貸主は原則としていつでも借主に対して契約を解除し、モノの返還を要求することができます。(存続期間を定めているときはその期間が満了するまではモノの返還を要求できない。)また、使用貸借契約は、原則として当事者間のみにその契約を有し、借地権のようにその権利を相続することができません。
他人の土地を借りている場合、その賃料(地代)が“有償”なのか“無償”なのかによって、賃借権(借地権)か使用貸借なのか判断することができます。
※個別の特殊事情がある場合を除きます。賃料を支払っていたとしても、賃料があまりに廉価な場合は賃借権を認められないケースや、廉価な賃料だったとしても個別な事情により賃借権が認められるケースもあります。

借地権の相続

借地権は相続対象?

借地権は地主さんから土地を借りている権利ですが、不動産上の財産の為、相続対象に含まれます。
万が一、借地権を所有している方(地主さんから土地を借りている方)が亡くなった場合、通常の不動産相続と同じように相続手続きが必要となります。原則、借地権という権利は相続によって引き継がれていく権利なため、今後のことについて、ご家族・ご親族の間で借地権について、共通認識をもつことが大切です。
借地権の相続について、きちんと準備しておかないと、残された相続人たちが困惑してしまい、地主さんと予期せぬトラブルに発展することも考えられます。

借地権の相続登記

借地権という権利は、登記することができます。
しかし、前述したとおり、“地上権”とは異なり、土地に対して登記を行うことがほとんどありません。そのかわり、借地権上の建物の登記を行うことで、第三者に対抗することができます。
つまり、土地に対して借地権の登記はしないが、土地上の建物を登記することによって、自分が借地権を所有しているという事実を第三者に対して主張できるということです。借地権を相続した場合、一般的には、借地権上の建物の相続登記を行うこととなります。

借地権の売買

借地権って売れるの?買えるの?

借地権は売買することができます。それは、借地権が建物を所有する目的の地上権(物権)及び土地の賃借権(債権)という借地権者の権利だからです。
借地権の特徴として、次のような項目があります。

借地権のメリット

  • ●土地付きの不動産に比べて金額が安い。
  • ●旧法借地権、普通借地権の場合、半永久的に権利が守られている。
  • ●土地の固定資産税、都市計画税の負担がない。
  • ●購入時、土地の登記費用(登録免許税)が不要。

借地権のデメリット

  • ●地代の負担がある。
  • ●契約更新時に更新料を支払う場合がある。
  • ●借地権(付建物)を売却する際に、地主の承諾(承諾料)が必要。
  • ●借地権上の建物を建替え(増改築)する際に、地主の承諾(承諾料)が必要。

借地権のメリット・デメリットありますが、デメリットについては、土地が第三者所有(地主がいる)であることを起因しています。しかし、逆説的に考えれば、地主と良い関係でお付き合いを継続することができれば、借地権のデメリットは小さく・少なくすることが可能です。

借地権売買の流れ・手順

借地権の売買の流れ・手順を解説します。通常の不動産売買の大きく異なるのが地主さんの存在です。借地権の売買には地主さんの承諾が必要となりますが、地主さんから承諾が得られるのか、その際の承諾料はいくらなのか、また、その他地主さんと購入検討者(買主)との新たな借地条件の調整など、交渉・調整が必要ないくつかの項目があります。まずは、専門家に相談をしましょう。

①専門家に相談

まず、地主さんとの関係性を整理します。地主さんと現在の関係が友好なのか、疎遠なのか、はたまた険悪なのか。日頃から地主さんとコミュニケーションがとれていて、友好な関係性を築けているのであれば、この段階で借地権者さんが地主さんに直接ご相談されてもいいかもしれません。
中には、日頃から良いお付き合いされていたにもかかわらず、勝手に不動産会社に相談をされたことを地主さんが不快に感じ、お話しが纏まらなくなるケースもあります。
本当に借地権に精通した専門家であれば、個別の事情等を鑑み、初手・初動の進め方を臨機応変に対応します。

②市場・役所調査等の不動産調査

借地権は権利関係の調整が必要な不動産で、地主さんとの交渉や調整する部分が目立ちますが、不動産であることには変わりありません。
都市計画法や建築基準法に基づく役所調査や登記関係の調査、周辺環境、現地調査等、通常の不動産売買時のような調査が必要です。
土地の大きさ等はもちろん、接道状況によって借地権売買価格は変動しますし、都市計画法に基づく用途地域によって最有効利用用途の調査が必須です。
中には、法務局に備えられている登記の内容が現状を相違している場合もあります。

③地主さんとの折衝・調整

借地権の売却(譲渡)について、地主さんの承諾を得る必要があります。地主さんからの借地権の譲渡承諾に際し、承諾料の交渉を行います。
また、譲渡承諾だけではなく、借地権を売却する先、つまり購入検討者(買主)と地主さんとの借地条件も一緒に調整する必要があります。
例えば、現在の地代額から変更はないのか、建替えを想定している場合は建替え承諾及び承諾料はどうなるのか、借地権の期間をどうなるのか、購入検討者の立場で考え、調整する必要があります。
借地権の専門家に地主さんへの折衝・調整を依頼している場合、一般的に地主さんと折衝・調整が必要な項目は以下のとおりです。

  • ●借地権の譲渡承諾及びその承諾料
  • ●借地権上の建物の建替えを想定している場合は建替え承諾及びその承諾料
  • ●地代の変更の有無
  • ●借地契約期間の延長等の有無
  • ●借地権上の建物に抵当権等を設定する場合の承諾(ローン承諾)

以上の項目やその他個別案件の状況や条件によって地主さんとの借地権譲渡条件の調整が必要です。借地権売却(譲渡)に関する地主さんとの折衝・調整内容は、借地権譲渡だけではなく、その他包括的な条件を調整しなければなりません。

④借地権付建物売買契約を締結

地主さんとの借地権譲渡条件を合意できたら、買受予定者を決定します。買受予定者が決定したら、現借地権者さんを売主、買受予定者を買主とした借地権付建物売買契約を締結します。
借地権付建物売買契約は、地主さんから借地権の譲渡承諾を得ることを停止条件とした契約とすることが一般的です。停止条件付の売買契約とは、条件として事項が成就したときに契約の有効が成立する契約です。
万一、条件とした事項が成就しなかった場合、その契約は無効となります。
つまり、借地権は地主さんの承諾を得ることが必要な権利ですので、売買契約自体にも同じように地主さんの承諾を得ることを条件に成立する契約内容とします。
また、売買契約ですので、売主・買主間での売買条件を踏まえて、売買契約を締結します。

⑤地主さんから譲渡承諾の書面作成

上記③で地主さんと調整・合意した内容を基に地主さんから譲渡承諾を証する書面を作成します。
お互いに内容に齟齬がないようにしっかりと書面化することが大切です。承諾料の支払い時期など細かい内容を協議し決定します。

⑥決済・引渡し

上記④で締結した借地権付建物売買契約に基づき、決済・引渡しを行います。

借地権の売却方法

借地権を売却する方法として、借地権を第三者に売却するほか、以下の方法があります。地主さんと協議を行いながら、どの方法で売却を行うのか、進め方を検討する必要があります。

Ⅰ.地主さんに借地権を売却する。

借地権を第三者ではなく、地主さんに買取ってもらう方法です。地主さんが完全な所有権の土地として運用・活用が可能となります。

Ⅱ.地主さんの土地(底地)と同時売却を行う。

借地権を単純に第三者に売却するのではなく、地主さんの土地(底地)と同時に売却する(同時売却)する方法です。買主となる第三者は、借地権と底地を同時に取得することで、完全な所有権として土地を購入することができます。

借地権売却時の注意点

借地権売却について、やはり上記流れ③の地主さんとの借地権譲渡に関する折衝・調整が一番重要です。各項目について解説します。

  • ●借地権の譲渡承諾及びその承諾料
  • ●借地権上の建物の建替えを想定している場合は建替え承諾及びその承諾料
  • ●地代の変更の有無
  • ●借地契約期間の延長等の有無
  • ●借地権上の建物に抵当権等を設定する場合の承諾(ローン承諾)

大まかに上記5点の項目について、地主さんとの協議・交渉が必要です。
このほか、案件ごとに借地条件の変更や借地権の分割など、借地権の不動産としての価値を高めるために地主さんとの協議・交渉することが変化していきます。
どのような承諾内容が必要なのか、承諾料の相場など、専門家にご相談されることをお勧めします。

借地権のよくあるトラブル

借地権の代表的なトラブル事例をご紹介いたします。借地権とは、地主さんとの土地賃貸借契約に基づく権利ですので、それに起因するトラブルが多いように見受けられます。

よくあるトラブル①

地主さんが借地権の譲渡を認めてもらえない。建替え・増改築の承諾をしてもらえない。
借地権の譲渡や建替えなど、地主さんの承諾が必要な事柄に対して、地主さんが承諾してもらえないというトラブルです。これは、承諾料等の対価条件を含む協議・交渉が必要です。
また、どうしても地主さんの承諾が得られない場合、地主さんに代わり裁判所から許可を得る『借地非訟手続き』を経て、借地権譲渡・建替え等を行うことができます。

よくあるトラブル②

急な地代の値上げや多額の更新料の請求があり、困っている。
土地を地主さんから借りている以上、地代が発生します。地主さんとしても、土地の固定資産税・都市計画税の増額等により、地代を上げたいと考えるのが通常です。
また、借地権の契約更新時に更新料の支払いを請求されることも一般的です。地代の増額や更新料の支払いについては、あくまで地主さん・借地権者さんのお互いの合意によるものですので、協議・話し合いが必要です。

よくあるトラブル③

地権を相続したが、内容が全く分からない。地主さんも誰なのか分からず、困惑している。
借地権の内容をご家族・ご親族の間で共有していなく、急に借地権を相続したが、地主さんも分からなければ、地代の支払い先も分からないといったトラブルのご相談が増えております。
借地権は受け継がれていく財産ですので、次世代の為に準備や共有をしておく必要があります。

借地権の買取

借地権を現況有姿のまま買取ります。

借地権を現況有姿(今の状態のまま)買取りすることができます。
トラブルがある借地権や少しでも不安に思うことがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。当社が直接の買主となりますので、ご要望に応じて臨機応変に対応いたします。

当社が考える借地権の現実

当社は長年、借地権を取り扱ってまいりました。その経験の中、やはり借地権は⾮常に取り扱いが難しいということを痛感することが多いのです。通常の不動産とは違い、借地権者さんと地主さんとの「⼈間同⼠」だから起こる紛争や親族間での相続問題なども多く、⾮常にデリケートな不動産である、ということは間違いありません。
当社が考える借地権とは単なる⼟地を借りるだけの権利ではなく、ご親族や地主を巻き込んだ⻑年にわたり友好関係を築くことが重要な不動産と考えています。

借地権買取りの手順・流れ

①ご相談

売却することが決まっている必要はありません。
地主さんとトラブルがあればその内容、その他少しでも不安に思うことや将来に対する準備、借地権の価値調査でも構いません。
ざっくりとしたお悩み・お考えをお聞かせください。経験豊富な専門アドバイザーが対応いたします。

②借地権の不動産調査・市場調査

不動産としての調査、借地権の市場調査、役所等の調査を行います。不動産上の問題点や課題点の洗い出しを行います。
その上で、借地権の価値を最大限に高める為に最有効利用用途を踏まえた計画、現実的に実現可能な計画を画策し、最適な解決策を検証します。

③ご提案

上記①、②を踏まえたご提案をさせていただきます。この際に、借地権を売却することに方向性が決定した場合、次のステップに移行します。
借地権買取りの場合、当社が直接の買主となるため、より具体的なご提案を行います。

④地主さんとの打ち合わせ・協議

今まで記述したとおり、借地権の売却・買取りにおいて、地主さんのご意向は無視できません。
借地権者さんの協力を得ながら、地主さんと借地権譲渡の条件調整を行います。借地権買取の場合、当社が直接の買主となるので、地主さんに対して具体的なご提案をすることができます。

⑤売買契約の締結

地主さんとの借地権譲渡条件が纏まりましたら、借地権付建物売買契約を締結します。

⑥お引渡し

借地権付建物売買契約に基づき、決済(お引渡し)となります。

記事監修

借地権や底地をご所有の方々が売却方法やトラブル解決法など、借地権・底地の基礎知識を解説いたします。
監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫

 

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