底地権についてわかりやすく説明します

底地権について説明      

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    底地権とは、借地権付の土地(宅地)の所有権のこと。

    「底地」とは、賃借権や地上権などの諸権利がついている土地のこと。地主様が土地を貸し、借地人さんがその土地に建物を建てて住んでいたり、転貸していたりします。土地は地主の所有物となりますが、その土地を借りて住んでいる人がいる限り、借地権者を無視して、土地を利用することはできません。
    その地主様が土地を貸している権利を「底地権」といいます。地主様にとって、「借地+底地」で所有権となり、底地だけでは所有権と比べ価値が下がってしまいますし借地権が付いていることで、権利が制限されます。
    ひとつの土地に対して地主と借地人の両者の権利が交錯している為、権利関係が複雑な土地になります。

    借地権、底地権に関する説明画像

    駐車場などは底地と呼ばない

    例えば、駐車場として使用するために土地を借りる場合、建物を所有する目的ではないため借地借家法は適用されず、借地権とはいいません。
    ということは、駐車場として借りられている土地は借地権が設定された土地ではないため、「借地」や「底地」とは呼ばないのです。
    看板などの構築物の設置場所として借りている場合も同様です。 借地借家法が適用されないため、地主からの契約解除も可能です。そのため更地として扱われます。

    底地の種類

    底地は借地権が設定された土地のため借地権の種類と同じだけ底地の種類がありますが、ここでは大きく2つに分けて説明します。

    旧借地権や普通借地権が設定された底地

    旧借地権や普通借地権とは、契約の更新が可能な借地権で、建物が存在する限り半永久的に更新されます。そのため、旧借地権や普通借地権が設定された底地は地主からの解約や更新の拒絶が非常に困難な底地です。
    もしも地主が契約の更新を拒絶する場合は、正当な事由が必要となります。
    正当な事由とは借地借家法では下記のように定められています。

    (借地契約の更新拒絶の要件)
    第六条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

    引用:e-Govポータル「借地借家法第6条」

    例えば、地主が他には土地を持っておらず、生活していく上でどうしてもその土地が必要で、立ち退き料を払う場合などが当てはまります。
    ただし、正当な事由が認められ契約の更新が拒絶できた場合でも、借地人は地主に建物を地価で買い取るように請求できる建物買取請求権が認められています。
    旧借地権や新法の普通借地権が設定された底地は、借地人の権利が大きく、地主の権利は制限されているのが特徴です。

    定期借地権が設定された底地

    定期借地権とは、契約の更新が不可能な借地権です。普通借地権は、一度貸したら永久的に返ってこない借地と言われており、地主にとってかなり不利な内容となっています。
    一方で定期借地権は自分の土地を自由に使用・処分できない地主を守るために、存続期間が満了した後は必ず契約が終了し更新ができません。建物買取請求権がなく、更地で返還されます。立ち退き料も当然不要です。
    定期借地権が設定された底地は、地主の立場が守られ、契約期間満了後に必ず取り戻すことができるのが特徴です。
    定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類があります。

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    底地の相場などお金に関すること

    底地を取得した場合、毎月地代を得る方法と底地を売却する方法の2パターンで収益を得ることができます。それぞれの相場について簡単に解説いたします。

    地代の相場

    地代は借地人と地主の契約によって決まるため一概にはいえません。双方の合意があればいくらでも良いのですが、残存する普通借地権は、借地借家法ができる前の古くから存続しているものが多く、地代が安く設定されているケースが多いです。
    そのため普通借地権の場合、だいたい固定資産税の額の2〜3倍程度が年間の地代相場となっています。
    定期借地権の場合は更地価格の3〜5%程度が相場となります。

    底地売買の相場

    底地の場合、買った人はその土地を活用することが出来ず、借地契約の解除も簡単にはできないので、よほど安くしても中々買い手が付きません。
    そのため、底地の売却先は基本的には借地人か、底地の買取を専門的に行っている不動産会社のどちらかになります。
    借地人であれば、既にそこに建物を所有して住んでいるため底地を買うメリットがあり一番高く買ってくれる可能性があります。
    底地の売却価格と更地の売却価格の間で交渉していくようになりますが、なるべく良い条件で折り合いがつくようにプロに交渉を依頼するのがオススメです。
    買取の相場は更地価格の10〜20%ほどが相場となっております。借地人に買ってもらうよりは安くなってしまうことが多いのですが、すぐに売却・現金化できるというメリットがあります。

    底地の売買に関して詳しくは「底地は売却できる? 売却する方法と相場を詳しく解説」を参照ください。

    底地の相続税評価額

    土地の相続税評価額は路線価によって決まります。路線価とは国税庁が公表する数値で、道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額のことです。千円単位で記載されており、底地(借地)の場合は借地権割合がA(90%)〜G(30%)の記号で示されています。 路線価図で所有する底地(借地)の前面道路に「250D」と記されていた場合、1㎡あたりの評価額が250,000円、借地権割合が60%であるということになります。
    借地権割合とは土地の評価額のうち、借地人(借地権者)にもたらす利益の割合のことです。
    すなわち借地権割合が60%であれば、100%-60%=40%となり、更地の場合の評価額の40%が底地の評価額ということになります。

    相続前には売却がおすすめ

    底地は生前、すなわち相続が発生する前に売却してしまうほうが相続税対策になります。
    通常の不動産であれば実際の取引価格よりも評価額のほうが低いため不動産で所有しているほうが相続税対策になりますが、底地の場合は逆です。
    底地の評価額は実際の取引価格よりも高くなってしまうことが多いため、売却して現金化してしまったほうが良いケースが多いのです。
    また、相続発生後に相続税額を捻出しようと慌てて底地を売却しても、相続税額に満たない可能性もあります。

    固定資産税・都市計画税は誰が払うの?

    不動産を所有すると毎年土地と建物の両方に固定資産税や都市計画税が課税されます。
    (※都市計画税は市街化区域内の場合)
    土地と建物の所有者がそれぞれ納める必要があるため、土地つまり底地は地主が、建物は借地人が固定資産税や都市計画税を払います。

    底地を所有するメリット・デメリット

    底地を所有すると、地代によって毎月収入を得ることができます。底地投資などと言ったりしますが、所有するのは土地のみのため通常の賃貸経営よりもリスクが少なく、手間もかからないというメリットがあります。
    ここでは底地を所有するメリットとデメリット(リスク)について解説しますが、借地人ではない第三者が底地を購入する行為はあまり一般的ではなく、頻繁に行われる取引ではありません。
    新たに底地を購入して投資を始めようとしているという方は、あまり多くないと思いますので、既に相続などで底地を取得されている地主の方、もしくはご家族が底地を所有されている方などが参考になるような内容にまとめています。

    底地のメリット

    • ① 地代収入がある
    • 底地を所有すると借地人から定期的に地代による収入が得られます。底地というのは借地権が設定された土地のため、これから賃借人(借地人)を募集することなく、既に地代収入が発生している状態です。
      また契約内容にはよりますが、借地契約の更新時には「更新料」を、建て替えなど借地上の建物の増改築の際には「承諾料」を受け取ることができます。

    • ② 空室リスクがない
    • 不動産投資の中で最初に思いつくのが空室リスクですが、底地投資の場合はそれがありません。普通借地権の場合は最低でも存続期間が30年以上で設定されていますので、すぐに借地契約を解除し、引っ越してしまうことはありません。
      後述しますが、底地は半永久的に返ってこない土地として考える必要があるという一方で、裏を返せば半永久的に地代収入が発生する土地ということになります。

      万が一、借地契約が解除され、借地人が出ていったとしても自由に使用できる土地が残ります。残った土地は「自分で建物を建てて住む」、「子供に譲る」、「駐車場として貸し出す」、「売却して現金化する」など自由に使用、処分ができます。また、売却する場合は、借地人のいる底地として売却する時よりも高い金額で売却ができます。 これらを考えると、借地契約の解除はむしろ良いことであるともいえます。

    • ③ 管理・修繕の手間やコストが掛からない
    • 所有しているのは土地のみのため設備の修理や建物・共用部などの管理維持が必要ありません。ランニングコストは土地にかかる固定資産税や都市計画税くらいで、地代でまかなうことができます。

    • ④ 地代の滞納リスクがない
    • 厳密にいえば物理的に地代を滞納される可能性はありますが、その場合は借地契約解除の正当な事由になります。
      借地契約の解除がされた場合、上述の通り土地の価値が上がりますのでむしろメリットと考えることができます。
      ただし、借地契約の解除には正しい手続きや時間を要しますのでご注意ください。

    底地のデメリット(リスク)

    • ① 収入金額が低い、利回りが低い
    • 収益源が基本的に地代のみのため、一般の賃貸経営に比べ収入金額はかなり低く、適正な地代が設定されていても利回りは概ね2~3%ほどとなることが多いです。また古くから存続する借地契約の場合、地代が周辺相場よりも安価に設定されている可能性もあります。地代収入で大きく儲けるということは不可能でしょう。

    • ② 地代の適正な値上げが必要
    • 借地契約は、契約期間が長いため契約当初の不動産の価格相場と現在の価格相場が全然違うというケースがよくあります。不動産の価格相場が変わるということは、固定資産税や都市計画税の額も変わるということになります。
      契約当初よりも大きく不動産価格が上がっている場合、適正に地代を増額していかなければ、地代による収入よりも税金の支払いが上回ってしまします。
      しかし地代の値上げはトラブルになりやすく、交渉も気を遣うものです。普段から信頼関係を築けていればよいのですが、そうでなければ交渉はプロに任せるのが良いでしょう。

    • ③ 土地を自由に使用できない
    • 基本的に、底地は半永久的に返ってこない土地として考える必要があります。土地を所有する経済的に余裕のある地主と土地を借りたい借地人では、借地人のほうが立場が弱いため、借地人を保護するために、契約期間が過ぎても地主は正当な事由がなければ借地契約を解除できないということになっています。
      近年では地主の立場も考慮し、一定の期間で借地契約が必ず解除され、土地が返還される定期借地権も導入されましたが、普通借地権の場合は建物が存続する限り、半永久的に更新され続けることになるのです。

      ライフスタイルの変化により自身で住みたい、息子夫婦が建物を建てるための土地として譲りたい、立ち退きをして更地として売却したいなどは通用しません。

    • ④ 相続税が売却金額を超えてしまう可能性がある
    • 底地を借地人ではない第三者へ売却することは非常に困難なため、売却先の選択肢は借地人か専門の不動産会社のほぼ2択になります。不動産会社による買取は概ね更地価格の10〜20%ほどのため、相続発生後に売却をした場合、売却金額よりも相続税額のほうが高いという状況になってしまう可能性があります。

      また先程お伝えしたとおり、相続税の評価が実際の取引金額より高くなってしまうということもあるため、基本的には相続前に売却してしまうのがおすすめです。 底地の売却は「借地権相談所」までご相談ください。

    よくある底地のトラブル

    底地を所有すると、底地は借地権が設定された権利関係が非常に複雑な土地のためトラブルが起きることもあります。 昨今は借地人と地主が顔を合わせる機会が減っていることや、相続による代替わりによって、信頼関係を築くのが難しくなっているという背景もあり当事者だけで解決することは非常に困難なケースが多いです。 代表的なトラブルの例は下記のとおりです。

    • ●借地人が地代を払ってくれない
    • ●地代の値上げに応じてもらえない
    • ●更新料を払ってくれない
    • ●承諾なしに建て替えや増改築を行われた
    • ●承諾なしに第三者が底地上の建物を使用していた
    • ●共有者が複数いて揉めている

    トラブルに関する解決策などの詳細は「底地のトラブル例&対応策について解説します。」のページをご参照ください。

    底地に関するトラブルが発生した際は専門家に相談するのが一番の解決策ですが、トラブルを未然に防ぐため、底地の管理を委託してしまうという方法もあります。 「借地権相談所」では底地に精通した専門不動産スタッフに加え、関係する法律に詳しい弁護士や税理士と連携して、総合的にサポートいたします。

    対応エリア:東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県となります。エリア内でも対応が難しい可能性もあります。

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    底地権の管理でお悩みの地主様へ

    「借地借家法は改正されたけど」旧借地借家法ではあまりにも借地人、借家人を保護する立場を採っており地主様は一度土地を貸してしまうと、たとえ借地人側に債務不履行等の解約理由が生じた場合でも契約解除をして明渡しをさせることは至難の業でした。

    また、裁判で明け渡しの承諾が取れたとしても、借地人に莫大な明け渡し料を支払わなければならない場合があります。
    そこで地主様がトラブルなくスムーズに借地権を設定できるように、平成4年に「借地借家法改正」が改正されました。
    期限が来れば間違いなく契約を終了させることが出来、地主様の下へ賃貸物件が無事に返ってくる法となりました。

    ただし、この借地借家法の改正以前に契約した物件に関しては引き続き旧法が適用され、いまだ多くの地主様にとって大変不利な状態となっています。

    借地借家法改正
    地主
    土地
    借地・借家人
    土地の明け渡しが難しい
    旧借地借家法は借地人、借家人を保護
    借地借家法改正
    期限が来れば契約を終了
    地主様の下へ賃貸物件が無事返却

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    底地権に関して地主様のかかえるお悩みを随時受け付けております。

    当社で多くのご相談をお受けしています。まずは当社にどんなことでもお気軽にご相談ください!
    底地専門スタッフが親切&迅速に対応させていただきます。

    期限が来ても借地人が
    土地を明け渡してくれない
    更新料を借地人が
    支払ってくれない
    土地が遠方のため仕事も忙しいため、
    きちんと土地の管理が出来ない
    庭地を売却したいが
    買い手が見つからない
    地代が安いため値上したいが
    借地人との関係もあるので
    誰かに交渉してもらいたい
    増改築や更新などの
    手続きを誰かに任せたい
    きちんとした契約書を作りたい
    地主様の悩み

    借地権相談所が双方にとってメリットがあるように
    解決に向けて全力でサポートいたします。

    底地問題は借地権者様という一人の人間との間で起きるため、
    やはり感情も入ってしまいなかなか思うようにトラブルが解決できないケースが非常に多く、地主様を悩ましています。

    借地権相談所は、「健全なる第三者」として両者の間に立ち、双方にとってメリットがあるように解決に向けて全力でサポートいたします。
    上記以外のお悩みでも遠慮なくご相談ください。

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    底地に関するよくある質問

    Q
    借地権者様から土地を返してもらえますか??
    A
    借地権者様の合意があれば可能です。建物の老朽化や、違法行為があった場合も同様です。
    ただし借地権者様から合意がもらえず、やむを得ず訴訟になった場合、地主様にそれ相応の事由が無い場合は認められるのはかなり困難です。
    Q
    底地を売却したいが?
    A
    資産整理などで売却を望まれるケースも多いようです。
    ただし、借地権者様が土地を明け渡してくれなかったり、買い手が見つからない、などの諸問題も発生しているのが現状です。
    借地権相談所は、底地の買い取りから交渉委託業務も行っております。お気軽にご相談ください。
    → 底地の売却について詳しくはこちら
    Q
    底地を相続させたいが借地権者様に同意は必要か?
    A
    底地の相続に関しては借地権者様の合意は必要ありませんが、あらかじめ伝達したほうが些細なトラブルを避けるためにも賢明でしょう。
    Q
    地代を滞納された場合は??
    A
    借地権者様の合意があれば可能です。建物の老朽化や、違法行為があった場合も同様です。
    内容証明にて支払いの勧告をすることが賢明でしょう。それでも支払わない場合は契約解除することも可能です。

    記事監修

    監修者大庭辰夫 監修者大庭辰夫

    監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫
    2011年4月に入社以来、借地権・底地などの権利関係が複雑な不動産を取り扱い数多くの借地権者様、地主様の問題を解決し、土地・戸建て・マンション ・商業ビルなどあらゆる不動産の再生を行ってきた。
    また、弁護士との情報共有を頻繁に行い、借地権・底地の見識を日々深めている。2018年5月、取締役に就任。

     

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