借地権の買取査定!
査定の出し方や
価格など分かりやすく

     

借地権の買取 要点10秒解説

  • 借地権は第三者に売却できる権利

  • 地主に無償で返還してしまうのが一番やってはいけないこと

  • 地主に売却する際には借地権価格で交渉

  • 第三者に売却の際、必要な承諾は譲渡、建て替え、ローン承諾

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借地権買取対応エリアは1都3県になります。
一部エリア内でもご希望に添えない可能性があります。

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「借地権を買取してもらうにはどんな手段がある?」
「借地権を買取してもらいたい時、地主との交渉はどうすればいい?」
「借地権買取の手続きの流れは?」
など、あなたは今、借地権の買取をしてもらいたいと悩んでいませんか?
借地権とは、第三者から土地を借り、対価(地代)を支払い、借りた土地(借地)の上に建物を建てる権利のことです。一般的には半永久的に土地を利用できる強い権利であると言って良いでしょう。
ただ、ライフスタイルの変化などによって、「借地権を手放したい」「借地権を買い取ってもらいたい」と考える借地人の方もいます。
その場合、地主の承諾が必要となりますが、うまく交渉を行わなければトラブルになり、借地権を手放すことが難しくなってしまうのです。
また、借地権を買取してもらう方法はいくつかありますが、それぞれの特徴やメリット・デメリットを押さえ、最適な方法を選ぶことが大切です。
借地権の買取を不動産会社に依頼するとしても、基本的な知識を持っておくことで手続きを進めやすくなるため、必ず確認しておきましょう。

借地権の買取に関する基礎知識や手段・手続きの流れについて理解し、借地権をどのように処分したらいいかを判断できるようになるでしょう。

借地権買取査定について借地権相談所の考え方

POINT1

借地権の処分ってどうやるの?

借地権は地主様へ無償返還をする事も可能ですし、地主様に買い取って貰う事も可能です。地主様に借地を買い取って貰う際は、地主様と借地権者様の間で交渉を行って頂き費用面で双方納得ができれば良いですが、常に円満に話が進むとも限りません。地主様の方で買い取る意向がない場合は、第三者へ借地権を売却する事ができます。

POINT2

第三者への売却には・・・

借地権を第三者へ売却をする際は、地主様の承諾が絶対条件となります。また、建物建て替え承諾(増改築承諾)も合わせて必要となるケースが多いです。これは、現況の建物が老朽化している場合などは特にこの承諾を頂けないと、建物の価値が非常に低くなり、次の買い手が付かなくなる為です。

POINT3

承諾許可を得る事ができない時

地主様が譲渡を認めない場合は、原則第三者への譲渡ができません。借地権の処分が出来なければ地代・更新料の支払いが永遠と続くような負のスパイラルに陥ってしまいます。地主様が承諾を認めてくれなかった場合は、裁判所に譲渡許可の申し立てを行う事ができますが、裁判となれば関係性が崩れてしまう為、非訟裁判は最後の手段です。

POINT4

借地権売却の目安価格って・・?

借地権割合で借地権を買い取って貰えませんか?というお問合せを頂く時がございます。もちろん、弊社においても借地権割合・価格を参考にさせて頂いておりますが、それが全てだと思っているとかえってトラブルになってしまう事も・・・

借地権を買取してもらう5つの方法

借地権の売却を考え始めるのは、どのようなタイミングなのでしょうか? 当社にお問合せ頂くケースとして多いのは、以下パターンです。

借地権の売却を考えるタイミング

  • 借地権を相続したが、今後使用するつもりがない土地である。
    → 借地権の相続について詳しくはこちら
  • 引っ越しをしようと考えており、現況の借地権付建物を売却したい。
  • 両親が借地権付住宅に居住をしていたが、両親を引き取る事にした為、処分を考えねばならない。
  • 地主様から地代の値上げや更新料の値上げをされ、金銭的にも勿体ないのでこの際に処分をしてしまいたい。

これら借地権者様によって処分のタイミングは異なります。
そこで、借地権を処分するにはどのようにすれば良いのでしょうか?

以下にケース例について詳しく見ていきます。

①地主様に借地権を買取してもらうケース

地主に借地権を買取してもらうという方法があります。理想的なパターンである事に違いはありませんが、土地上の建物はそのまま買取してもらえることは少なく、解体して更地にする必要があることが多いです。つまり、解体費用がかかると考えておいた方が良いでしょう。
また、借地権の譲渡価格について、借地権者側と地主側で揉めるケースも多く、中々交渉が進まないといった事例も多いようです。借地権割合が6:4だからといって、その割合で交渉をしてしまうとトラブルとなることが殆どです。
地主が借地権の買取をしたくないと主張する可能性も高いです。
なぜなら、長期間使わなかった土地の所有権を手に入れて活用するより、「借地権をそのままにして、継続して地代をもらえる方が得だ」と考える人が多いからです。
地主に買取をして貰えるとしても、借地人から相談を持ちかけた場合には、価格も安くなる傾向があります。交渉次第ではありますが、更地価格の5割程度になると考えておきましょう。
借地権相談所が互いの橋渡しといった意味合いでコンサルティングを⾏い、円満解決するよう仲介を⾏っている案件も多数ございます。

メリット デメリット
● 譲渡承諾料が掛からない ● 地主が買取を拒否する可能性がある
● 買取価格が安く抑えられる傾向がある
● 原則更地返還の為、解体費用がかかることが多い

②第三者へ借地権の売却を行うケース

借地権の返還をするのではなく、第三者へ借地権を売却するというものです。第三者へ借地権を売却する際は、地主様の承諾許可が必要となり、借地権者様と地主様との間で協議を⾏わねばいけません。
この協議を借地権をあまり詳しくない業者さんが⾏うとトラブルになったりする事例も多くあり、地主さんから譲渡承諾をもらえなくなり切⽻詰まった状態で弊社にご相談を頂くケースもあります。

メリット デメリット
● 立地や物件によって買取価格が高くなることも
● 地主が承諾しない可能性がある
● 売却まで時間がかかる
● 譲渡承諾料を払う
(借地権価格の10%が目安)
● 不動産会社への仲介費用がかかる
● 契約不適合責任を負う可能性がある

③借地権を業者に買い取ってもらうケース

買取業者が当事者(買主)となるので、地主さんとの交渉に幅が出てきます。それはなぜか?借地権の買取業者はプロであり、様々な地主さんと交渉してきているのでプランの提案力が違います。地主さんが譲渡を認めない場合でもご提案により解決したこともあります。借地権の買取を業者にお願いする場合には下記メリットを最大限に活かすようにしましょう。

メリット デメリット
● 現況有姿での買取
● 未測量のまま買取
● 契約不適合免責での買取
● 残置物があってもそのまま買取
● 譲渡承諾料を払う
● 買取価格が安くなることもある

などあります。買取業者によっては条件が違う可能性がありますので借地の買取査定をしていただく際に業者に聞いてください。
借地権相談所の買取査定では上記条件は全て含まれていますのでご安心ください。
また、お客様の要望にお応えできるように条件調整などさせていただきますのでお気軽にご相談ください。

④地主の底地権と併せて不動産会社に買取してもらう

地主の「底地権」と借地人の「借地権」を合わせて、「所有権」として土地を買取してもらう方法があります。地主が借地人同様に「土地を手放したい」と考えている場合には、選択肢のひとつとして考えてみてください。
メリットとしては、借地権のみの買取と比べると高い価格で買取してもらうことができるという点です。
さらに、借地人から地主への承諾料を支払う必要がないことが多いです。
売却して得られた金額をどのように分けるのかは、話し合いで決めることになります。ただし、こちらの話し合いが難航することが多く、時間がかかるだけでなく、トラブルに発展することもあります。
また、そもそも、この方法は、地主が「土地を手放したい」と考えているタイミングではないと難しいことが多いです。

メリット デメリット
● 高い価格で買取してもらえる
● 地主に承諾料を払わなくて良い
● 地主・借地人ともに契約不適合責任が免責になる可能性がある
● 現況(建物付き)で買取してくれる
● 地主がちょうど土地を手放したいと思っているタイミングでないと難しい
● 売却利益をどのように分けるかの話し合いが難航したり、トラブルに発展したりすることがある

借地権相談所は、お客様の要望にお応えできるように条件調整などさせていただきますのでお気軽にご相談ください。

⑤地主と等価交換をして買取してもらう

等価交換して買取してもらうという方法があります。等価交換とは、借地人が保有している「借地権」の一部と、地主が保有している「底地権」の一部を交換することです。
これによって、それぞれの権利は一部失いつつも、借地人と地主は所有権を持つことになります。

等価交換説明

所有権の割合は、土地や建物の価格などを参考に、当事者の話し合いで決定されます。場合によっては建物の解体が必要になることもあります。
等価交換をすることによって、地主と借地人の関係が解消され、それぞれの割合の所有権をお互いの承諾なく売却することができるようになります。
デメリットとしては、測量や登記の手間と費用が必要という点です。
地主が保有していた「借地権付きの土地」、借地人が保有していた「土地の借地権」と比べると、「完全所有権の土地」の方が価格が付きやすい傾向にあるため、このような手段が取られることがあるのです。
ですが、等価交換の場合には借りている土地がそれなりに広い、正方形などの整形地でなければ等価交換することが難しい場合もあり確認が必要です。

メリット デメリット
● お互いの承諾なく売却できる
● 「借地権付きの土地」や「借地権」のみより価格が付きやすい
● 買い手がつきやすい
● 場合によっては建物の解体が必須になることも
● 建物を解体する場合、解体費用がかかる
● 測量や登記の手間と費用が必要
● 広い土地、整形地などでなければ難しい

借地権相談所は、お客様の要望にお応えできるように条件調整などさせていただきますのでお気軽にご相談ください。

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借地権の処分で一番やってはいけないケース

地主様に借地権を無償返還

借地権を無償で返還する訳ですから借地権者様にとっては何もメリットが出ないパターンです。
⼟地賃貸借契約書には原状回復義務の条項が記載されているのが⼀般的で、地主さんは更地にして返してくれと⾔うのが殆どです。建物解体費⽤を負担し無償で返還するしかなく借地権者様にはデメリットしかありません。
⼀⽅で地主様からすれば、借地権を無償で返還してもらえるわけですから、底地権と合わせ所有権となり、⼟地⾃体の価値も上がり⼀番メリットの出るパターンとなります。
借地権は第三者にも売却できる権利となります。更地にする為の建物解体費⽤を負担するのであれば1度不動産会社に買取りや売却の相談をしてみるのもいいと思います。

地主様に借地権を無償返還してしまうと

借地権買取を成功させるためのポイント

地権買取を成功させるためのポイントについて解説していきます。

地主との交渉を慎重に行う

地主との交渉が、借地権買取を成功させるための鍵になることは間違いないでしょう。
ここまで解説してきた通り、借地権買取には地主の承諾が必要になるため、交渉を間違えてしまうとトラブルに発展し、全ての計画が台無しになってしまいます。
普段から地主と良い関係を築いているのであれば、事前に相談してみるとトラブルになりにくいと言われています。判断が難しいようであれば、不動産会社に相談してみましょう。
また、地主としては下記のような意向が見受けられます。

  • このまま地代をもらい続けたい
  • 底地権と併せて第三者に買取してほしい
  • 更地で返してほしい

など、状況や環境ごとに色々な考えがあるため、借地権の専門知識を持つ不動産会社に依頼するのがベストです。
借地権取引のプロである不動産会社であれば、丁寧に地主の意向をヒアリングし、専門知識と経験に基づいた最適な提案をしてくれます。
マーキュリーでは、今まで培ってきた知識と経験で地主との交渉を行うことが可能です。

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借地権相談所の
借地権買取とは

意外と広くは知られていませんが、「借地権」は売却することが出来ます。
そして我々は、さまざまな諸問題を抱えている借地権者様の借地権を当社にて買取させて頂くだけではなく、煩わしい地主様との交渉なども含め、無事に売却するにいたるまで総合的に借地人様のサポート&代行をさせていただいております。
借地権者様の大切な財産である「借地権」。
当社は単に買い取るのではなく、大切にお取り扱いさせていただき、借地人様にとって一番重要である「借地権売却後の、お客様の更なるステップアップ」に尽力させていただきます!

例えばこんなことで悩んではいませんか?

当社による借地売却、買取に関して、お問い合わせを頂く借地⼈様のお悩みの中で、「いま所有している借地権が売れるのか?また幾らくらいなのか??」というシンプルなお問い合わせはもちろん、

  • 「売却したいが地主さんが承諾してくれない・・・」
  • 「建物⾃体の老朽化が進んでいるが売却できるだろうか?」
  • 「10坪の⼩さな借地だが売却できるのか?」
  • 「今すぐに売却は考えていないが、とりあえず売却可能かどうかを知りたい。」

など、多くの様々なお悩み&お問い合わせを頂いております。

借地権相談所の信頼と実績による借地人様への「安心」をご提供

上記のような状態の借地権でも、我々が買取をさせていただいている実績が多くございます。
借地権を買取&トータルサポートさせて頂くことで、買取後も借地権者様にとって円滑&円満の結果をご提供させていただいております。
上記の例以外でも、当社の今までの実績の中では多種多様な解決事例がございます!
「こんな状態の借地権だけど本当に売れるのだろうか???」と思わずに、まずはどんな些細なことでも、借地権相談所にご相談ください!

借地権割合で借地権は売却できるのか?

それは、正しくもあり間違いでもあります。
元々、借地権価格・借地権割合とは相続税における評価額を視覚的に示す為に算出しているものです。
借地権売却における評価額を示しているものではございません。
まずは、所有権の物件と同じように、エリア・建物の状態・坪数・周辺地域における売買成約事例などにより査定価格が変わって参ります。これに加え借地権の場合には、上記に記載をしているように地主様との交渉がどのように進んでいるのかが一番のポイントとなります。毎月の地代・譲渡承諾料・建物建て替え承諾料がどのぐらい掛かるのか?ローン承諾を認めて貰えるのか?そもそも地主様の方で第三者への借地権譲渡を認めてくれるのか?など確認をしなければいけないポイントは多岐に渡ります。

この辺の見解を正しく持っていないと、例えば地主様に借地権を買い取って貰う際など、安易に借地権割合・借地権価格で売却交渉を行い、結果地主様との関係性が悪くなってしまう可能性もございます。

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借地権の買取価格について解説

「借地権の買取をお願いしたいけど、価格はどれくらいになるのだろう?」と疑問に感じる人も多いでしょう。本章では、借地権の買取価格の相場や税金について詳しく解説していきます。

借地権の買取価格の相場

借地権の買取価格は、基本的には明確な取引相場はありません。立地や建物の魅力、地主の意向など色々な要素で決まるものだからです。
ただ、一般的な目安として、相続税や固定資産税の評価額から確認してみるという方法があります。
相続税や固定資産税の評価額は、下記のように算出します。

更地価格×借地権割合

更地価格とは、その名の通り、更地の状態における所有権の土地の評価額のことを指し、借地権割合は、相続税路線価に付されている借地権割合を用いることが一般的です。
更地価格は、「地価公示・都道府県地価調査」「相続税路線価」「固定資産税評価額」などから、目安を確認できます。
相続税路線価とは、土地の相続評価額を求める時に使われる土地の価格のことで、借地権割合は、30%~90%まで10%刻みで設定されています。借地権割合が50%の場合には、「路線価額×0.5」で算出されます。
借地権割合は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスすることで確認できます。
借地権がある土地の住所を検索、もしくはクリックで表示し、地図を表示してみましょう。

路線価説明表

地図を見ると、アルファベットA〜Gまでが記されており、地図の上記にある通り、Aの場合90%、その後のアルファベットは10%ずつ下がっていく形になります。
アルファベットが何も記されていない場合には、通常20%として計算します。
以上の方法で、借地権買取価格のおおよその目安を確認することができるでしょう。
とはいえ、ここまで解説してきた相続税や固定資産税の評価額はあくまでも目安です。
現場では、地主の承諾や買い手との交渉によって、最適な価格が決まることを忘れないようにしましょう。
また、借地権の買取価格に関しては、下記のような要素も関係してきます。

  • 抵当権が設定されているか
  • 地代の価格
  • 建替承諾料の価格
  • 立地
  • 建物の築年数

「もう少し詳しい借地権の評価額が知りたい」と考える人は、弊社における相談・査定サービスをご利用ください。

借地権の買取をしてもらった際にかかる税金

借地権の買取をしてもらったら全額手に入るわけではなく、税金が引かれていきます。念の為、税金の額についても確認しておきましょう。
まず、不動産を買取してもらった際には、「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得税は、譲渡所得にかかる税金のことで、譲渡所得は、下記のような計算式で算出されます。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費(※)+譲渡費用)

※「取得費」は借地権付き建物を取得するためにかかった費用、「譲渡費用」は借地契約料や更新料を指す

譲渡所得税の税率は下記の通りです。

所有期間 税率
5年以下 39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
5年超 20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.63%)

もし、買取をしてもらうのが、借地権付きの建物であった場合、3,000万円の特別控除が受けられる可能性があります。控除の要件などは、国税庁のHP「No.3302 マイホームを売ったときの特例」からご確認ください。
その他、「譲渡所得税」の他に、売買契約に印紙を貼付する必要があるため「印紙税」が契約金額に従ってかかります。

借地権の買取をしてもらった際にかかるその他の費用

借地権の買取をしてもらった際にかかるその他の費用についても確認しておきましょう。

譲渡承諾料 借地権を買取してもらう際、借地人が地主に支払うもの。
買取価格の1割程度が目安
建物解体費用 建物を解体する場合にかかる費用
立地や築年数などの要素で金額は大きく変わるので不動産会社に相談するのがおすすめ
抵当権抹消費用 借地権付き建物に抵当権が設定されている場合抹消後の引き渡しになります。
住所変更費用 借地権付き建物の登記簿謄本上の住所と現住所が違う場合かかります。

その他費用は一部のみ掲載しているため不動産会社に確認して下さい。

以上、借地権買取の価格の目安、かかる税金やその他費用について解説しました。買取価格の目安や費用を理解し、「自分の手元にいくら残るのか?」をシミュレーションしていただけたなら幸いです。

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借地権を売却したい!その際に地主様との間で必要な承諾とは

1. 第三者への借地権譲渡を認める許可承諾

これが得られない場合、借地権を手放す事が出来なくなる為、その土地をもう使わないという場合は処分をしたくてもできないという状態に陥ってしまいます。

2. 建物建て替え承諾許可(増改築承諾許可)

この承諾許可が得られない場合、文字通り建物の建て替えができません。老朽化した建物の場合などは、特にこの承諾も合わせて頂けないと建物としての使い道がなくなる為、不動産としての価値が低くなってしまいます。

3. 次期買主がローンで借地権を購入できるようにする為のローン承諾許可

地主様がローン承諾許可をしてくれない場合、次の買い手は現金一括買取しかできなくなります。そうなると、当然買い手が付きにくくなる為、借地権としての価値は非常に低くなってしまいます。
この協議を借地権をあまり詳しくない業者さんが⾏うとトラブルになったりする事例も多くあり、地主さんから譲渡承諾をもらえなくなり切⽻詰まった状態で弊社にご相談を頂くケースもあります。
このように、建物を利用するといった意味合いが強い借地権においては、様々な制約が発生し、最終的には地主様の意向次第という側面が強いのが現状です。

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承諾許可を得る事ができない時こそ肝心です!

地主様が譲渡にも買戻しにも応じない場合、通常「借地非訟裁判」によって、地主様の譲渡承諾に代わる許可を得る手続きを取るのが一般的ではあります。しかし、個人の方が一人で手続きを行うのは非常に大変です。
弁護士の手配から裁判所での手続きなど、経験・知識も必要となります。裁判申し立てから決定までは平均で計7ヶ月~9ヶ月掛かり、弁護士費用・裁判費用などのコストも掛かる為、個人の方では中々手を付けられない部分でもございますし、一般的な不動産会社ではここまでのサポートはもちろんしてくれません。

何故なら、非訟裁判における専門的な知識・問題が解決するまでの期間・費用・売却目途など、事業としての見通しが非常に立てずらく、事業収支としても算出を行うのが困難な為です。そして、地主様の承諾許可が得られない場合、借地権の売買契約は白紙解約となってしまいます。

ここが借地権相談所の
強みです!

当社は、借地権の直接の買主であり専門業者です。会社全体を通して、借地権を初めとする特殊な不動産の取り扱いを行っております。だからこそ、もっと踏み込んで事業を行う事が出来るのです。裁判手続き・弁護士手配を初めとし、費用の負担など全面的に借地権者様をサポートし、白紙解約にさせません!秘訣を是非お問合せ下さい!

当社、借地権相談所では正確な知識と経験に基づいた
「適正価格」をご提示させて頂きます。

お電話やご相談初日での査定価格算出のご要望には場合によっては、お応えできかねる事もあるかもしれませんが、これが最も誠実でお客様の利益に叶う査定方法であると考えております。
借地相談・売却査定共に無料で承っておりますので、まずはお気軽にお問合せ下さい。

早期&円満解決のため、借地権売買(譲渡)に実績のある当社にご相談ください!!

借地権 売却時の流れについて

無料相談&お問い合わせ→ご提案→ご依頼→交渉→解決

1.「無料相談&お問い合わせ」

意外とこの時点で解決してしまうことも多くございます。当ホームページに書いていない事や、どんな些細なことでも現在地主様がお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。

2.「ご提案」

ご相談を受けた後、調査が必要ならば当社の専門スタッフが対象物件を徹底的に調査し、地主様にとって最適、かつ有益な売買プランのご提案を差し上げます。必要ならば当社にて測量も行います。

3.「ご依頼」

地主様が当社の提案するプランにご納得いただいた場合、ここで初めて正式に当社に問題解決の依頼を頂く形となります。同時に今後の解決に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。

4.「交渉」

双方の関係を崩さずに、スムーズに売却に至るように借地権者様のそれぞれのご希望、状態に合わせ、売却作業を進めていきます。ほとんど地主様の貴重な時間と手間をおかけすることはございません。随時、状況を御報告させて頂き、借地権者様が安心して次のステップに望めるよう全力で問題解決を目指します。

5.「解決」

借地権者様の意向をしっかりと受け止め、円満解決できるよう尽力致します。

借地権買取に関するよくある質問

Q
借地人から借地権を買い取ってほしいと言われたが地主が買取らなければいけないのか?
A
借地権を地主さんが買取しなければならない義務はありません。
しかし、借地権が第三者に売却された場合、後で借地権を買取りしたいと思ってもタイミングが合わない可能性があります。借地権者から借地権の買取打診を受けた場合には前向きに考えたほうがいいかもしれません。
Q
借地権を地主に買い取ってほしいが、建物買取請求権を行使してもいいのか?
A
建物買取請求権は地主が借地権の譲渡、建替え、更新を認めなかった場合等に行使できる権利となっています。借地権者側の都合で借地権を解約する場合などは地主が買い取る、買い取らないは自由になります。

記事監修

監修者大庭辰夫 監修者大庭辰夫

監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫
2011年4月に入社以来、借地権・底地などの権利関係が複雑な不動産を取り扱い数多くの借地権者様、地主様の問題を解決し、土地・戸建て・マンション ・商業ビルなどあらゆる不動産の再生を行ってきた。
また、弁護士との情報共有を頻繁に行い、借地権・底地の見識を日々深めている。2018年5月、取締役に就任。

 

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