借地権買取査定について

目次表示

借地権買取査定についてマーキュリーの考え方

POINT1

借地権の処分ってどうやるの?

借地権は地主様へ無償返還をする事も可能ですし、地主様に買い取って貰う事も可能です。地主様に買い取って貰う際は、地主様と借地権者様の間で交渉を行って頂き費用面で双方納得ができれば良いですが、常に円満に話が進むとも限りません。地主様の方で買い取る意向がない場合は、第三者へ借地権を売却する事ができます。

POINT2

第三者への売却には・・・

借地権を第三者へ売却をする際は、地主様の承諾が絶対条件となります。また、建物建て替え承諾(増改築承諾)も合わせて必要となるケースが多いです。これは、現況の建物が老朽化している場合などは特にこの承諾を頂けないと、建物の価値が非常に低くなり、次の買い手が付かなくなる為です。

POINT3

承諾許可を得る事ができない時が肝心

仮に地主様が承諾を認めてくれなかった場合は、「借地非訟」として裁判所に申し立てを行う事ができます。しかし、これは地主様に承諾を認めて貰う為の最後の手段です。借地非訟の申し立てを行わずに、地主様の承諾否認を受け入れてしまうと借地権売買契約は通常白紙解約となってしまい、借地権の処分がいつまでもできずに地代・更新料の支払いが永遠と続くような負のスパイラルに陥ってしまいます。

POINT4

借地権売却の目安価格って・・?

借地権割合で借地権を買い取って貰えませんか?というお問合せを頂く時がございます。もちろん、弊社においても借地権割合・価格を参考にさせて頂いておりますが、それが全てだと思っているとかえってトラブルになってしまう事も・・・

借地権の処分方法について

借地権の処分を考え始めるのは、どのようなタイミングなのでしょうか?
当社にお問合せ頂くケースとして多いのは、以下パターンです。

  • 借地権を相続したが、今後使用するつもりがない土地である。
    → 借地権の相続について詳しくはこちら
  • 引っ越しをしようと考えており、現況の借地権付建物を売却したい。
  • 両親が借地権付住宅に居住をしていたが、両親を引き取る事にした為、処分を考えねばならない。
  • 地主様から地代の値上げや更新料の値上げをされ、金銭的にも勿体ないのでこの際に処分をしてしまいたい。

これら借地権者様によって処分のタイミングは異なります。
そこで、借地権を処分するにはどのようにすれば良いのでしょうか?

以下にケース例について詳しく見ていきます。

①の地主様に借地権を無償返還するケース

借地権を無償で返還する訳ですから借地権者様にとっては何もメリットが出ないパターンです。
⼟地賃貸借契約書には原状回復義務の条項が記載されているのが⼀般的で、地主さんは更地にして返してくれと⾔うのが殆どです。建物解体費⽤を負担し無償で返還するしかなく借地権者様にはデメリットしかありません。
⼀⽅で地主様からすれば、借地権を無償で返還してもらえるわけですから、底地権と合わせ所有権となり、⼟地⾃体の価値も上がり⼀番メリットの出るパターンとなります。
借地権は第三者にも売却できる権利となります。更地にする為の建物解体費⽤を負担するのであれば1度不動産会社に買取りや売却の相談をしてみるのもいいと思います。

②の地主様に借地権を買取してもらうケース

理想的なパターンである事に違いはありませんが、借地権の譲渡価格について、借地権者側と地主側で揉めるケースが多く、中々交渉が進まないといった事例も多いようです。借地権割合が6:4だからといって、その割合で交渉をしてしまうとトラブルとなることが殆どです。マーキュリーが互いの橋渡しといった意味合いでコンサルティングを⾏い、円満解決するよう仲介を⾏っている案件も多数ございます。

③の第三者へ借地権の売却を⾏うケース

借地権の返還をするのではなく、第三者へ借地権を売却するというものです。第三者へ借地権を売却する際は、地主様の承諾許可が必要となり、借地権者様と地主様との間で協議を⾏わねばいけません。
この協議を借地権をあまり詳しくない業者さんが⾏うとトラブルになったりする事例も多くあり、地主さんから譲渡承諾をもらえなくなり切⽻詰まった状態で弊社にご相談を頂くケースもあります。

④の借地権を業者に買い取ってもらうケース

買取業者が当事者(買主)となるので、地主さんとの交渉に幅が出てきます。それはなぜか?借地権の買取業者はプロであり、様々な地主さんと交渉してきているのでプランの提案⼒が違います。地主さんが譲渡を認めない場合でもご提案により解決したこともあります。借地権の買取を業者にお願いする場合には下記メリットを最大限に活かすようにしましょう。

例えば

現況有姿での買取
未測量のまま買取
瑕疵担保免責での買取
残置物があってもそのまま買取

などあります。買取業者によっては条件が違う可能性がありますので買取査定をしていただく際に業者に聞いてください。
マーキュリーの買取査定では上記条件は全て含まれていますのでご安心ください。
また、マーキュリーではお客様の要望にお応えできるように条件調整などさせていただきますのでお気軽にご相談ください。

マーキュリーの
借地権買取とは

意外と広くは知られていませんが、「借地権」は売却することが出来ます。
そして我々マーキュリーは、さまざまな諸問題を抱えている借地権者様の借地権を当社にて買取させて頂くだけではなく、煩わしい地主様との交渉なども含め、無事に売却するにいたるまで総合的に借地人様のサポート&代行をさせていただいております。
借地人様の大切な財産である「借地権」。
当社は単に買い取るのではなく、大切にお取り扱いさせていただき、借地人様にとって一番重要である「借地権売却後の、お客様の更なるステップアップ」に尽力させていただきます!

例えばこんなことで悩んではいませんか?

当社による借地売却、買取に関して、お問い合わせを頂く借地⼈様のお悩みの中で、「いま所有している借地権が売れるのか?また幾らくらいなのか??」というシンプルななお問い合わせはもちろん、

  • 「売却したいが地主さんが承諾してくれない・・・」
  • 「建物⾃体の⽼朽化が進んでいるが売却できるだろうか?」
  • 「10坪の⼩さな借地だが売却できるのか?」
  • 「今すぐに売却は考えていないが、とりあえず売却可能かどうかを知りたい。」

など、多くの様々なお悩み&お問い合わせを頂いております。

マーキュリーの信頼と実績による借地⼈様への「安⼼」をご提供

上記のような状態の借地権でも、我々マーキュリーが買取をさせていただいている実績が多くございます。
借地権を買取&トータルサポートさせて頂くことで、買取後も借地権者様にとって円滑&円満の結果をご提供させていただいております。
上記の例以外でも、当社の今までの実績の中では多種多様な解決事例がございます!
「こんな状態の借地権だけど本当に売れるのだろうか???」と思わずに、まずはどんな些細なことでも、我々マーキュリーにご相談ください!

借地権 売却時の流れについて

無料相談&お問い合わせ→ご提案→ご依頼→交渉→解決

1.「無料相談&お問い合わせ」

意外とこの時点で解決してしまうことも多くございます。当ホームページに書いていない事や、どんな些細なことでも現在地主様がお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。

2.「ご提案」

ご相談を受けた後、調査が必要ならば当社の専門スタッフが対象物件を徹底的に調査し、地主様にとって最適、かつ有益な売買プランのご提案を差し上げます。必要ならば当社にて測量も行います。

3.「ご依頼」

地主様が当社の提案するプランにご納得いただいた場合、ここで初めて正式に当社に問題解決の依頼を頂く形となります。同時に今後の解決に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。

4.「交渉」

双方の関係を崩さずに、スムーズに売却に至るように借地権者様のそれぞれのご希望、状態に合わせ、売却作業を進めていきます。ほとんど地主様の貴重な時間と手間をおかけすることはございません。随時、状況を御報告させて頂き、借地権者様が安心して次のステップに望めるよう全力で問題解決を目指します。

5.「解決」

借地権者様の意向をしっかりと受け止め、円満解決できるよう尽力致します。

借地権を売却したい!その際に地主様との間で必要な承諾とは

1. 第三者への借地権譲渡を認める許可承諾

これが得られない場合、借地権を手放す事が出来なくなる為、その土地をもう使わないという場合は処分をしたくてもできないという状態に陥ってしまいます。

2. 建物建て替え承諾許可(増改築承諾許可)

この承諾許可が得られない場合、文字通り建物の建て替えができません。老朽化した建物の場合などは、特にこの承諾も合わせて頂けないと建物としての使い道がなくなる為、不動産としての価値が低くなってしまいます。

3. 次期買主がローンで借地権を買い付けできるようにする為のローン承諾許可

地主様がローン承諾許可をしてくれない場合、次の買い手は現金一括買取しかできなくなります。そうなると、当然買い手が付きにくくなる為、借地権としての価値は非常に低くなってしまいます。
この協議を借地権をあまり詳しくない業者さんが⾏うとトラブルになったりする事例も多くあり、地主さんから譲渡承諾をもらえなくなり切⽻詰まった状態で弊社にご相談を頂くケースもあります。
このように、建物を利用するといった意味合いが強い借地権においては、様々な制約が発生し、最終的には地主様の意向次第という側面が強いのが現状です。

承諾許可を得る事ができない時こそ肝心です!

地主様が譲渡にも買戻しにも応じない場合、通常「借地非訟裁判」によって、地主様の譲渡承諾に代わる許可を得る手続きを取るのが一般的ではあります。しかし、個人の方が一人で手続きを行うのは非常に大変です。
弁護士の手配から裁判所での手続きなど、経験・知識も必要となります。裁判申し立てから決定までは平均で計7ヶ月~9ヶ月掛かり、弁護士費用・裁判費用などのコストも掛かる為、個人の方では中々手を付けられない部分でもございますし、一般的な不動産会社ではここまでのサポートはもちろんしてくれません。

何故なら、非訟裁判における専門的な知識・問題が解決するまでの期間・費用・売却目途など、事業としての見通しが非常に立てずらく、事業収支としても算出を行うのが困難な為です。そして、地主様の承諾許可が得られない場合、借地権の売買契約は白紙解約となってしまいます。

ここがマーキュリーの
強みです!

当社マーキュリーは、借地権の直接の買主であり専門業者です。会社全体を通して、借地権を初めとする特殊な不動産の取り扱いを行っております。だからこそ、マーキュリーはもっと踏み込んで事業を行う事が出来るのです。裁判手続き・弁護士手配を初めとし、費用の負担など全面的に借地権者様をサポートし、白紙解約にさせません!秘訣を是非お問合せ下さい!

借地権割合で借地権は売却できるのか?

それは、正しくもあり間違いでもあります。
元々、借地権価格・借地権割合とは相続税における評価額を視覚的に示す為に算出しているものです。
借地権売却における評価額を示しているものではございません。
まずは、所有権の物件と同じように、エリア・建物の状態・坪数・周辺地域における売買成約事例などにより査定価格が変わって参ります。これに加え借地権の場合には、上記に記載をしているように地主様との交渉がどのように進んでいるのかが一番のポイントとなります。毎月の地代・譲渡承諾料・建物建て替え承諾料がどのぐらい掛かるのか?ローン承諾を認めて貰えるのか?そもそも地主様の方で第三者への借地権譲渡を認めてくれるのか?など確認をしなければいけないポイントは多岐に渡ります。(※そういった承諾料関係は、当社が全て負担します。)

この辺の見解を正しく持っていないと、例えば地主様に借地権を買い取って貰う際など、安易に借地権割合・借地権価格で売却交渉を行い、結果地主様との関係性が悪くなってしまう可能性もございます。

お電話やご相談初日での査定価格算出のご要望には場合によっては、お応えできかねる事もあるかもしれませんが、これが最も誠実でお客様の利益に叶う査定方法であると考えております。
借地相談・売却査定共に無料で承っておりますので、まずはお気軽にお問合せ下さい。

早期&円満解決のため、借地権売買(譲渡)に実績のある当社にご相談ください!!

当社、マーキュリーでは正確な知識と経験に基づいた
「適正価格」をご提示させて頂きます。

お電話やご相談初日での査定価格算出のご要望には場合によっては、お応えできかねる事もあるかもしれませんが、これが最も誠実でお客様の利益に叶う査定方法であると考えております。
借地相談・売却査定共に無料で承っておりますので、まずはお気軽にお問合せ下さい。

早期&円満解決のため、借地権売買(譲渡)に実績のある当社にご相談ください!!

借地権買取に関するよくある質問

Q
借地人から借地権を買い取ってほしいと言われたが地主が買取らなければいけないのか?
A
借地権を地主さんが買取しなければならない義務はありません。
しかし、借地権が第三者に売却された場合、後で借地権を買取りしたいと思ってもタイミングが合わない可能性があります。借地権者から借地権の買取打診を受けた場合には前向きに考えたほうがいいかもしれません。
Q
借地権を地主に買い取ってほしいが、建物買取請求権を行使してもいいのか?
A
建物買取請求権は地主が借地権の譲渡、建替え、更新を認めなかった場合等に行使できる権利となっています。借地権者側の都合で借地権を解約する場合などは地主が買い取る、買い取らないは自由になります。

記事監修

借地権や底地をご所有の方々が売却方法やトラブル解決法など、借地権・底地の基礎知識を解説いたします。
監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫

 

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