借地権の売買・譲渡

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    借地権の売買・売却・譲渡について

    ポイント 借地権を上手に高く売却する 借地権を手早く売却し、現金化する

    ご相談を頂くお客様の中には「借地権は地主に無償返還しなければいけない」と考えている方も多くいます。
    実際には、借地権を第三者へ売却することが可能です。

    しかし、借地権の売却(譲渡)には、様々な制約があり、地主との間でトラブルとなることもあります。
    一般的な借地権売買では、借地権者様(売主)の責任と負担において地主へ譲渡承諾料を支払い承諾を得る必要があります。承諾を得られた後に新借地権者(買主)へ借地権付建物を引き渡す事となります。

    借地権を売却する際の条件交渉を行う際には、売却(譲渡)する際の必要な譲渡承諾料(名義変更料)をいくら位払う必要があるのか?今後の契約内容はどうなるのか?等を取り決める事となります。地主と何を取り決める必要があるのかは、物件により個別的な要素も多く具体的な話が進まないこともあり、調整が付かないケースもあります。条件調整がつかないままの状態では地主からの譲渡承諾を得ることは不可能ですので、売却は難しくなってきます。

    しかし弊社では、借地権のご売却をお考えのお客様に対し、ご面倒をかけずにいかに手離れ良く売却して頂けるかという事を念頭に取り組んでおります。借地権付建物売買契約の条件に付きましては、地主さんとの交渉はすべて弊社で行わせていただき、その協議内容によっては売買代金は固定したうえで、弊社の責任と負担にて譲渡承諾料等の費用を弊社が負担できます。当然のことながら借地非訟裁判等になった際の弁護士費用を含む費用も弊社が負担いたします。

    売買時のトラブル事例

    ・売却時には、地主の譲渡承諾許可が必要。(名義書換料も発生する)
     → 名義書換料の目安:借地権価格の 10%前後 ※国税庁のホームページにて確認可能
    ・裁判にて譲渡承諾を受けられる可能性はあるが、専門の知識と時間が必要。
     → 借地非訟裁判の手続きが必要(その際には次の買主が決まっていることが条件)
    ・地主から譲渡承諾許可が得られても個人で第三者へ売却するのは容易ではない。
     → 地代の発生、ローンなどの関係から所有権の建物より次の買い主が付きにくい。
    ・借地権に精通しておらず、知識・経験不足の為、査定価格にバラつきが発生する。
     → 実際、地元の不動産会社が仲介に入っても話が中々進まない、地主との話し合いが決裂し買付けの予定も白紙解約となってしまった。

    というようなケースもあるようです。

    借地権売却の流れ

    売主さんとの売却条件の調整

    借地権の売却には地主さんに譲渡承諾を得なければ売却はできません。
    また、新借地人(買主)となる人との条件なども調整しなければならず個人で調整をするのは難しい場合が殆どです。
    では、どういった借地権売却の条件調整をしていくのかは下記の通りです。

    ① 譲渡承諾の条件調整

    こちらは、売主(借地人)が第三者に借地権を売却する際に地主さんに支払う譲渡承諾料を決めます。
    大まかな目安は「借地権価格」×10%程度と言われています。

    ② 建替え承諾の条件調整

    借地上の建物が古く建替えしないと使用できない場合などは建て替え承諾も含めた条件調整をします。
    おおむね、更地価格の3%程度と言われています。
    しかし、非堅固建物から堅固建物への建替えの場合は条件変更になりますので、別途条件変更に伴う承諾料を支払う必要があります。

    ③ 地代や更新料の滞納の有無

    地代や更新料など地主に支払っていない場合には、精算をしなければ売却はできません。

    ④ 地主さんと新借地人(買主)の条件を事前に確認する事項

    (1)借地期間はどうするのか

    新規に20年や30年とするケースが殆どですが、現借地契約の残存期間とすることも稀にあります。

    (2)地代の取り決め

    地主さんは、更新時期や売買など節目となる時に地代改定を言い出してくる事が多くあります。

    (3)ローン承諾を出してくれるのか?

    新借地人(買主)となる方は殆どが住宅ローンを利用して購入を検討しています。金融機関からは地主さんに対して抵当権設定契約書に実印の押印と印鑑証明書の提出を求めてきます。このローン承諾は地主さんの義務ではないので、承諾をするしないは地主さんの自由となります。借地権を売却する際には必ず確認をしなければなりません。このローン承諾の確認を怠って、借地権の売買契約を締結した後にローン承諾をもらえないことが発覚し、売買契約が解除になったケースも多々あります。

    これら以外にも、地主側との問題も含め借地権の売買(譲渡)には様々な制約・条件がございます。
    そこで大事な事は、『借地権に精通しているプロに任せる事』『次の買い手を早く見つける事』です。その点、マーキュリーは、借地権を専門に取り扱う不動産会社であり、権利調整のプロとして地主との交渉も請け負います。また弊社が直接の買主となる為、借地権者様にとっては手早く借地権を売却することができるのです。

    ここでのポイント

    借地権の処分を考え始めた時
    • 借地権の取扱いに精通しているプロに相談すること
    • 売却における相場や価格について正しい知識を持つこと
     
    地主さんにお話される前でも構いません。
    ご相談頂けましたら売買時の慣習、 ポイントなどについてもお話をさせて頂きます。

    マーキュリーだからこそできる
    他社にはないメリット

    いち早く借地権の有用性を見出し、借地権や底地に特化して事業を始めた不動産会社です。
    当社が直接の買主となります。借地権者様にとっては、手早く物件を売却する事ができます。
    どんな借地権でも現況のままで買取をします。立退きやリフォーム、地主さんとの交渉も不要です。
    地主さんとの協議内容によっては譲渡承諾料、建物建て替え承諾料等を弊社が負担できます。
    また譲渡を認めていただけない場合の借地非訟裁判にかかる弁護士費用なども当社が全て負担します。

    売買時の価格相場・目安とは?

    コーヒーカップ・ソーサーの写真

    ここで注意することは、一般的な借地権価格・借地権割合とは相続税を算出する為の基準であり、実際の売買価格ではないということです。
    相場における考え方として「コーヒーカップ・ソーサー理論」というものがあります。借地(コーヒーカップ)と底地(ソーサー)は、上下が揃って初めて価値が付くものであり、それ(借地のみ・底地のみ)単独での売買では本来の価値よりも低くなってしまうというものです。
    マーキュリーでは、売買時の目安として以下の点に着目しています。

    定期借地権の売買・売却に関して

    平成4年8月に新法借地権として新たに施行された中で定期借地権というものがあります。
    これは、旧借地権と違い期間が定められた借地契約です。
    旧借地権や、普通借地権は更新ができますがこの定期借地権に関しては更新ができない期間満了と同時に地主に返却しなければならない借地権となります。
    地主さんは土地を貸したら返ってこないという状況が続き、土地の有効活用が難しく、土地を有効に利用させるため制定された法律になります。
    定期借地権は3つに分類されます。

    一般定期

    項 目 内容
    期間の要件 50年以上
    利用制限 制限なし
    手続き 公正証書等の書面で更新排除等の特約締結
    期間満了時 期間満了時に借地人は建物を収去し土地を明渡さなければならない。建物買取請求は認められない

    建物譲渡特約付

    項 目 内容
    期間の要件 50年以上
    利用制限 制限なし
    手続き 建物譲渡特約を締結し建物の仮登記を行う
    期間満了時 期間満了時に借地人は建物を収去し土地を明渡さなければならない。建物買取請求は認められない

    事業用

    項 目 内容
    期間の要件 10年以上50年未満
    利用制限 事業用建物のみ
    手続き 必ず公正証書による契約
    期間満了時 期間満了時に借地人は建物を撤去して地主に更地にして土地を返却しなければならない。
    建物買取請求は認められない

    定期借地権も売買は可能です。ですが、旧借地権や普通借地権に比べると需要が落ちてしまうのも確かです。
    やはり更新ができないというのが一番のネックなのかもしれません。
    新借地借家法が制定されて年月がそれほど経っていません。定期借地権の売買等の実績があまりないのが現状です。

    借地(賃借)権付き物件のその他のご相談について

    様々なトラブルの可能性が

    • 所有権化したいが
      承諾してくれない
    • 土地の売却などによる
      地主の変更
    • 地代の
      値上げ
    • 計画事業などによる
      立ち退き

    円満に解決できることは少ない

    借地権はとても複雑で売却などの他にも、多くの様々なトラブルが発生します。 左図のように多くが人対人(借地権者様 対 底地人様)の複雑な人間関係も加わり、両者間だけでは円満に解決できることが少ないのが現実です。
    私どもマーキュリーは、「健全なる第3者」として両者の間に立ち、双方にとってメリットがあるように解決に向けて全力でサポートいたします。上記以外のお悩みでも遠慮なくご相談ください。

    その他、借地(賃借)権付き物件のご相談に対する当社の業務の流れ

    無料相談&お問い合わせ→ご提案→ご依頼→交渉→解決

    1.「無料相談&お問い合わせ」

    借地権問題のことなら大小にかかわらずまずはご相談ください。意外とこの時点で解決してしまうことも多くございますので、どんな些細なことでも現在借地権者様がお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。ベテランの借地権者様はもちろん、借地権に関する知識が少ない借地権者様にもわかりやすいように、当社の借地権専門スタッフが迅速&丁寧に対応させていただきます。

    2.「ご提案」

    借地権者様のかかえる様々な問題に対し、必要に応じ問題解決に向けてのご提案書を差し上げます。

    3.「ご依頼」

    借地権者様が当社の提案するプランにご納得いただいた場合、ここで初めて正式に当社に問題解決の依頼を頂く形となります。同時に今後の解決に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。

    4.「交渉」

    双方にとって有益で迅速な解決に向け、私どもが地主様等と交渉を開始いたします。ほとんど借地権者様の貴重な時間と手間をおかけすることはございません。随時、状況を御報告させて頂き、借地権者様が安心して次のステップに進むことが出来るよう交渉を行って参ります。

    5.「解決」

    借地権者様の意向をしっかりと受け止め、円満解決できるよう尽力致します。

    借地権の売却に関するご相談事例

    Q
    借地権の評価ってどうやって決まるの?
    A
    借地権の評価は路線価をベースに計算されます。
    → 計算方法や詳しい詳細についてはこちらをご参照ください。
    Q
    借地権を売却できますか??また売るときの注意点は?
    A
    はい、売却できます。マーキュリーでは借地権の専門会社としてご相談から買取まで全て自社内で取扱いをする為、リアルタイム・スピーディーに査定を行います。借地権の売却で1番注意をしなければいけないのが、地主さんとの交渉事です。地主さんの承諾が貰えなければ売却できないからです。借地非訟裁判という方法で地主さんの承諾に代わる代諾許可を貰うことができますが、時間と費用が掛かってしまいます。
    弊社では、地主さんとの交渉を借地権者様に代わって行います。借地権者さんや地主さんにとって最良の方法をご提案していきます。
    「将来、売却を考えている」、「とりあえず査定だけしてもらいたい」といったご相談内容でも大丈夫です。
    どんな状態の借地権でも買取をさせて頂きます。査定力に自信のあるマーキュリーへお任せ下さい!
    ※対応可能エリア:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
    (関西地方においての買取業務は申し訳ございませんが行っておりません。)
    Q
    住宅ローンが残っていても売却できる?
    A
    住宅ローンが残っている場合、借地権付き建物に抵当権が設定されていると思います。売却する場合は抵当権を抹消、もしくは、他の物件に抵当権を移してから引き渡しが原則となります。住宅ローンの残債額と売却額が同じであれば売却は可能となります。
    Q
    借地権を売却した際にかかる税金や費用はありますか?
    A
    不動産を売却した場合、売却金額から不動産を取得した時の経費を差し引いたものに対し所得税がかかります。
    但し、長期譲渡所得の軽減税率や買換えをする場合の特例等、税制優遇など受けることができます。
    売却の際にかかる費用は、売主さんに購入時の住所から変更があった場合や、抵当権などが設定されていた場合、更正登記の費用や、領収書や売買契約書に貼る印紙代等がかかります。
    Q
    売却時の目安価格について教えて下さい。
    A
    エリア・建物の状態・坪数などをお教え頂けますと幸いです。
    また、借地権の場合は地主様との交渉がどのように進んでいるのかが一番のポイントとなります。
    一度ご訪問をさせて頂き、現状の内容を踏まえた上で詳しいご提案を差し上げる事も可能です。
    Q
    地主さんが借地権の売却を認めなかった場合の対処法はありますか?
    A
    基本的には、地道に地主様と交渉を行い承諾を認めて貰うのがベストです。
    しかし、どうしても地主様が承諾を認めて貰えない場合、「借地非訟」裁判において法の下で承諾を得る方法がございます。
    (これには、次の買い主が決まっている事が条件となります)
    → 借地非訟ついて詳しくはこちら

    記事監修

    借地権や底地をご所有の方々が売却方法やトラブル解決法など、借地権・底地の基礎知識を解説いたします。
    監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫

     

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