国が所有している底地と同時売却

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    関東財務局や財務省が底地を所有している場合の借地権の売買

    国が底地を所有している場合のメリットデメリット

    国が底地を所有している場合の借地権は売れますか?とよくご相談を頂きます。簡潔に言うと売却は可能です。
    底地を一般の方や法人が所有している場合には、借地権を買い戻す(地主さんが借地権を買う事)ことはありますが、国が地主の場合には買い戻しはしません。借地権売買に関しては第三者への譲渡をする方法しかありません。

    国が底地を所有している場合のメリットは譲渡・建替え等の承諾は一定の金額を支払えば必ず承諾を認めてもらえます。しかし、デメリットもあります。
    抵当権設定承諾(ローン承諾)に関しては、国は認めていません。

    例えば、建て替えをしたい場合、建替え承諾料、建替え費用を現金で用意しなければいけません。また、第三者に譲渡したい場合、買主さんは現金で買わなくてはいけないという大きなデメリットが存在します。

    個人
    借地権の買い戻し
    買い戻す場合がある

    買い戻しはしない
    第三者への譲渡のみ
    譲渡・建替え等の承諾
    承諾してもらえない場合がある

    ⼀定の⾦額を⽀払えば必ず承諾してもらえる
    ローン
    ローン承諾が必要

    現⾦のみ

    国が底地を所有している場合のもう一つの大きなメリット

    底地・借地の同時売却という言葉を聞いた事があると思います。これは読んで字の通りで借地権者さんと地主さんが共同で底地と借地の売却を同時に行う契約の事です。

    関東財務局や財務省から1年に一回ぐらい、借地権者さんに底地購入に関するお知らせを手紙で郵送しています。国が底地を売却するのは、その土地に借地権付き建物を所有している借地権者さんだけで、底地を第三者に売却する事はありません。

    底地と借地を同時売却する事による大きなメリット

    借地権は単体で処分すると、譲渡承諾料等が発⽣し⼿元に残る費⽤が少なくなります。また、買主さんを⾒つけるのも⼤変です。
    (上記で述べた通り買主が現⾦で買わなければならない為)
    しかし、底地、借地を同時に売却した場合はこういった問題は解消されます。

    しかしデメリットもあります。地主さんが個⼈だった場合の同時売却に関しては、トラブルが多く⾒受けられ、内容は売却⾦額の割合での折り合いが付かず話が頓挫するケースが多いです。
    また、国が底地を所有している場合の同時売却では、売却⾦額の割合に関しては路線価の借地権割合での按分が多く、スムーズに話が進められると思います。しかし、⼿続きが複雑で、そのやり取りだけで時間がかかってしまい、売却までに最短でも3ヶ⽉程度の時間を要してしまうのも現状としてあります。

    弊社では国が所有している底地と借地権の同時売却を全⾯的にサポートしています。国との交渉なども弊社でお任せください。

    一億円の評価額の不動産の借地権(底地)売却についての一例

    1.借地権単体で売る場合

    借地権価格が6,000万円から4,000万円に

    2.底地単体で売る場合

    底地価格が4,000万円から1,000万円に

    3.借地・底地を同時売却する場合

    売却合計価格が評価額と同じ1億円に

    地主が個人などの同時売却

    地主が個人の場合でも借地権と同時に売却する事は可能です。
    しかし、地主が個人や法人の場合には底地を売却するしないの意思決定は地主によって様々です。国が底地を所有している場合は、買受の申し込みをすれば底地を売却してくれます。
    ですが、個人の場合にはそうもいきません。地主が底地を手放すタイミングは相続時が多く見受けられます。理由は様々ですが相続税の支払いに充てるなどの事が多いようです。
    何を言いたいかというと、地主が個人の場合には同時売却はタイミングが合わなければ難しいという事です。
    また、タイミングがあったとしても、同時売却した場合の売却価格の按分でもめることが多々あることも念頭に入れておいたほうが良いと思います。

    同時売却の場合、不可分一体の契約

    同時売却の契約をする際には注意点として必ず契約書の特約などに「不可分一体」の特約条文を入れることです。
    これは何かというと、買主は借地権と底地を同時に買って所有権となることを目的として売買契約を締結します。
    しかし、売主は借地権者と地主と2名いて売買契約書も2つに分かれているので、この特約を入れないとそれぞれが売却した形となってしまい、どちらか一方が契約を破棄した場合には破棄されていない契約書は有効となってしまう為です。
    買主は所有権として契約をしているのにどちらか一方が破棄してしまったら片方しか手に入れることができません。
    その為に、契約書に「不可分一体」の特約を入れることによって一連性を持たせ、どちらか一方が不成立となった場合には、もう一方の契約も失効するというような契約にしないといけません。

    同時売却は地主、借地権者双方の意向を組み込む

    一番難しい事ですが、一方通行の交渉はトラブルを招くだけです。
    借地権者の言い分を地主に一方的に伝えてもへそを曲げてしまい、逆も同じです。 同時売却はタイミングが重要ですが、お互いの意向も組まないと同時売却はできません。
    交渉事は同時売却できるかできないかの鍵になりますので、単独で行うより借地権の同時売却に精通したプロに任せたほうが良いと思います。

    記事監修

    借地権や底地をご所有の方々が売却方法やトラブル解決法など、借地権・底地の基礎知識を解説いたします。
    監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫

     

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