底地のトラブル！
解決策含めて
わかりやすく解説
底地とは借地権が設定されている土地のことです。底地を所有するということは、自分の所有する土地に借地人が建物を建てている状態ということになります。
現存する借地権の多くは古くからの契約がそのまま残っており、当初の取り決めが曖昧になっているケースや相続による代替わりで当事者でも正しく契約内容を把握できていないことがあります。
もともと権利関係が複雑な底地はトラブルが起こることが多く、当事者だけでは円満に解決することは困難です。
万が一、トラブルが起こってしまった際には「借地権相談所」にご相談ください。また、トラブルが起こる前に底地を売却してしまうのも手です。
ここでは地主さん向けに、底地のトラブル例とその対応策について簡単に解説します。予めトラブルについて知っておくことで未然に防げることがあるかもしれません。
目次〔開く〕
借地人が地代を払ってくれない(地代の滞納)
地主は借地人から地代を受け取る権利がありますが、「地代の支払いが何ヶ月も遅れている」、「期限に間に合わず後でまとめて支払われることが多い」など地代の支払いによるトラブルが起こることがあります。
地主は底地の固定資産税や都市計画税を支払わなければなりませんので、滞納が続くと赤字となってしまいます。
また、支払われていても期限に遅れることが多いと地主はストレスが溜まるものです。
もしも地代を滞納された場合、借地人の債務不履行により借地契約を解除できますが正しい手続きが必要です。
また、地代をしっかりと払えない人が話し合いで素直に土地を明け渡してくれるとも限りません。話がこじれてしまった際には裁判によって決着をつけます。
借地契約を解除するための要件
地代の滞納が一度起きたからといって、すぐに借地契約が解除できるわけではありません。
うっかり支払いが遅れてしまったなどということもあるため、1〜2回の滞納では契約の解除は認められません。概ね3〜6ヶ月以上の滞納が続く場合や、滞納が何度も繰り返される場合は認められる可能性が高いです。
また、滞納が続いたので即解除ということもできず、借地人に対し相当期間を設けて催告をした後でなければならないと、民法で定められています。
（催告による解除）
第五百四十一条 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。引用：e-Govポータル「民法第541条」
借地契約を解除する手順
- ① 地代の支払いを催告する
- ② 借地契約の解除を通知する
- ③ 建物収去土地明渡請求訴訟を起こす
電話や書面などで地代の支払を請求します。借地人との関係性にもよりますが、証拠が残る書面で行うほうがよいと思います。
親密な関係であれば電話や直接話すことで冷静にやりとりが進み、穏便に済ませられる可能性もありますが、既にトラブルは起こってしまっているため淡々と進めることをおすすめします。
書面での催告は配達証明付き内容証明で送りましょう。
配達証明とは相手が受け取ったことを、内容証明は書面の内容を証明してくれるものです。
※借地人から返答があった場合
「支払期日を伸ばしてほしい」、「分割で支払いたい」などの交渉をされる可能性があります。その時にどうするかは地主の判断ですが取り決めた内容を合意書や覚書など書面に残すようにしましょう。
催告をしても支払いがされない場合、借地人から連絡がない場合は借地契約を解除する旨の通知を行います。
催告を繰り返した上で3ヶ月以上滞納が続いた場合に送るのが一般的です。
催告前に送ってしまうと借地人の権利侵害になってしまいますので、ご注意ください。
① ②の手順を踏んでも借地人から連絡がないなど、土地が明け渡されない場合は裁判所に申し立てることができます。
建物を解体し、強制的に土地を返還してもらうという内容です。
経験のない個人が対応するには難しいと思いますので、弁護士に相談するほうが良いでしょう。
話し合いなどで解決する方法
上述のとおり、法的措置により借地契約を解除し、土地を明け渡してもらうというのはあくまで最終手段です。
訴訟による手続きは手間や時間がかかる上に、強制的に退去させる場合には建物解体費を地主が負担しなければならない場合もあります。
できるだけ穏便に、双方が納得する形での解決が望ましいです。
例えば下記のような解決方法が考えられます。
- ① 借地権の売却
- ② 借地権を買い取る
- ③ 地代の分割や支払いの延期
借地権も財産のため売却して現金化することができます。地代の支払いが困難な借地人に地代の支払いの催促を続けるよりも、売却してもらうことで精算ができればメリットがあるといえます。売却の承諾料を得ることも可能です。
借地人から借地権を買い取るという方法もあります。滞納されている地代を売買代金の一部で相殺をすることで、取りこぼしなく地代を回収でき、自由に使用できる土地と建物が残ります。
割での支払いや支払い期限を延長することで、地代を払ってもらうという方法です。利息も含め、条件を話し合い、合意書や覚書などという形で書面に残すようにしましょう。
話し合いで解決できれば一番良いのですが、これらの交渉も一歩間違えばさらに大きなトラブルに発展してしまう可能性があります。
地代の滞納でお悩みの際は、まずは「借地権相談所」へご相談ください。交渉も全て引き受けます。
地代の値上げに応じてもらえない
旧法の場合、存続期間は堅固建物で30年以上、非堅固建物で20年以上、新法の普通借地権の場合は30年以上となっている長期間の契約です。
そのため不動産の価格相場は変わっていき、契約当初の地代のままでは固定資産税や都市計画税を払うことが出来ず、赤字になってしまうということがあります。
底地周辺の地価に変化がある場合には都度適正な地代の見直しが必要になりますが、借地人に応じてもらえないというトラブルがよく起こります。
適正な値上げであっても、借地人によっては聞く耳すら持ってもらえないこともあり、地主と借地人で揉めてしまうのです。
地代の値上げをするための要件
地代の値上げは借地人が承諾するのであれば、どのような理由でも問題ありません。しかし、借地人からすれば安いにこしたことはないため、単に収益を上げたいからという理由ではまず認められません。
借地人の承諾が得られない場合、法的に地代の増額請求を行うことになります。
地代の増額請求は借地人の同意なしに行使できますが、「底地周辺の地価が上がった」、「固定資産税や都市計画税の税率が大きく変わったなど」の理由が必要になります。
さらに、「地代を一定期間増額しない」などの特約がないことが前提です。
（地代等増減請求権）
第十一条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。引用：e-Govポータル「民法第11条」
地代の値上げをする手順
先程もお伝えしたとおり、地代を一定期間値上げしない旨の特約がある場合は、地代の値上げはできません。土地賃貸借契約書や覚書などにそのような決まりがないか確認をし、なかった場合は下記の手順で行います。
- ① 任意での交渉
- ② 法的手続きをとることを伝える
- ③ 調停
- ④ 裁判(訴訟)
まずは借地人との任意での交渉で地代の値上げを提案します。借地人が承諾すればそれで全く問題ありません。最も穏便かつスムーズに値上げをすることが出来ます。
周辺の地価が上がっているというデータなど値上げの根拠を示せる資料を用意するようにしましょう。
交渉とはいっても「○月から地代を○○円に値上げする」というように伝えれば大丈夫です。
ポイントは急激な値上げはしないこと、値上げまである程度の猶予を設けることです。段階的な交渉をすることで受け入れてもらえる確率が上がります。
口頭でも問題ありませんが、内容証明郵便などを利用し、書面に残すことをおすすめします。
任意での交渉がまとまらない場合、裁判にて認めてもらうしかありません。
そこで調停や訴訟の準備を進めていくことになりますが、根拠が明確にある場合は裁判によって地代の値上げを認めてもらえる可能性が高いです。
そのため、手間をかけて裁判をした上で地代が値上げされるのであれば、やっぱり任意で応じるという風に考える借地人の方もいます。
任意での交渉に応じてもらえない場合は法的手続きをとることを伝えましょう。
ただし、根拠が曖昧な場合は通用しません。しっかりと値上げが正当であるという根拠とともに伝えるのが良いでしょう。
地代等増減額請求をする場合、いきなり裁判になるわけではなく前段階である調停の申立を行います。
裁判官、弁護士、不動産鑑定士などが調停委員となり、資料を元に専門的な助言がされます。
それらをもとにお互いが合意する条件を模索します。
調停が成立しなかった場合、最終手段である裁判で解決します。要件を満たしていれば、地代の値上げに関する判決が確定する可能性があります。
地代の値上げが認められた場合、①の値上げを請求した時点まで遡って不足している地代を請求できる上に、年1割の利息を受け取ることが出来ます。(借地借家法11条2項)
更新料を払ってくれない
借地契約の更新の際に、更新料を支払うことは昔からの慣習としてありました。
しかし代替わりをした新しい世代の方など、更新料を支払いたくない、支払う必要がないと主張される方も中にはいます。
更新料の支払いについては借地借家法にも明記はされておらず、それぞれの契約内容によります。
契約書に記載がないのであれば残念ながら法律的には更新料を払ってもらうことはできません。
ただし、過去に支払の実績があったり、口頭でも借地人の承諾がある場合は請求できる可能性もあります。
また、古い契約の場合、当初の契約書に記載がなくても覚書や合意書で定めている可能性もあります。
承諾なしに建て替えや増改築を行われた
建物が増改築されると建物の耐用年数が土地賃貸借契約で定めた期間より大きく上回ることになります。建物が存在する限り更新がされる借地契約において、建物の耐用年数が土地賃貸借契約期間より上回ることは地主にとって不利なことであるといえます。
また、建物買取請求権を借地人が行使した場合に、建物の買取金額が上がってしまうため、増改築は地主の許可を得て行われるのが一般的です。
しかし、増改築についても更新料と同様に借地借家法などの法律では明記されていません。契約によるものですので、まずは契約書を確認しましょう。
基本的には特約で増改築を行う際には地主の許可が必要である旨が定められていることが多いです。
無断で増改築を行われた際の対処法
- ① まずは話し合いをする
- ② 増改築の承諾料をもらう
- ③ 借地契約の解除
借地人の中には契約内容を正しく理解しておらず、うっかり無断で増改築を行ってしまったという方もいるかもしれません。また、増改築に当たらない軽微なリフォームのつもりだったという可能性もあります。
契約違反としていきなり借地契約を解除するように進めるよりも、話し合いで解決ができれば手間も多くはかかりません。
ただの話し合いだけで解決をしてしまうと、地主としては損な結果で終わってしまいます。そこで、承諾料を支払ってもらうことで建て替えの承諾をしたことにする。という方法があります。
地主は承諾料を受け取ることができ、借地人は借地契約が解除され増改築をしたばかりの建物を手放さなければならない。ということが避けられるので、双方にメリットがあります。
承諾料の提案が受け入れてもらえなかった場合、もしくは承諾料を受け取って借地契約を継続するよりも解除したい場合などは、原則として借地契約の解除が認められます。
ただし、建物の同一性を損なわない程度の増改築では認められない場合もありますので注意が必要です。
承諾なしに第三者が底地上の建物を使用していた
底地上の建物を第三者に賃貸することは自由であり、地主の承諾は不要です。
また賃貸することを拒否することも、承諾料を請求することもできません。
借地権は、建物を所有する目的で土地を借りる権利であり、借りた土地に建てた自己名義の建物を貸しても全く問題がないという考え方です。
借地権の転貸は地主の承諾が必要
借地上の建物の賃貸は問題ありませんが、借地権の転貸は地主の承諾が必要です。
無断で転貸された場合、原則として借地契約の解除ができます。
（※借地権が地上権の場合は譲渡や転貸が自由なため承諾は不要です。）
借地権の転貸とは、借地契約の名義と異なる名義で建物が建てられることです。
ただし、背信的行為に当たらないと考えられる事情や状況であれば解除が認められないケースもあります。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。引用：e-Govポータル「民法第612条」
共有者が複数いて揉めている
地を相続などで取得した場合、共有の名義になっている場合があります。
共有者がいるとき、下記のような内容で揉めてしまうことがあります。
- ●地代は誰が受け取るのか
- ●更新料や承諾料の分配はどうするのか
- ●売却して現金化したいが、共有者は反対している
- ●売却することになったが、売却金額の希望がまとまらない
また底地には借地人も関わってきますので、「建て替えの許可を共有人の1人が勝手に出してしまった。」など複雑なトラブルが発生することもあります。 基本的には、底地は共有しないほうがトラブル防止になりますので、相続がこれからであれば単独の所有となるように調整することをおすすめします。 すでに共有状態となっており、揉めているような状況では当事者同士での円満な解決は難しいと思いますので、一度「借地権相談所」にご相談ください。 底地を売却する、もしくは共有の持ち分のみを売却することでトラブルから逃れる方法もあります。
借地権相談所が双方にとってメリットがあるように
解決に向けて全力でサポートいたします。
底地問題は借地権者様という一人の人間との間で起きるため、
やはり感情も入ってしまいなかなか思うようにトラブルが解決できないケースが非常に多く、地主様を悩ましています。
借地権相談所は、「健全なる第三者」として両者の間に立ち、双方にとってメリットがあるように解決に向けて全力でサポートいたします。
上記以外のお悩みでも遠慮なくご相談ください。
