借地権とは

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    建物の所有を目的とする、地上権又は土地の賃借権の事を言います。

    借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」があります。
    前者は、「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」です。分かりやすくいうと「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てられる権利」ということです。

    借りる人の事を借地権者と呼び、貸す側の地主さんは借地権設定者や底地人とも呼んだりします。

    地主さんには土地を借りる対価として借地権者は毎月地代を支払います。
    「借地借家法に基づく借地権」には種類があり、「土地の賃借権」「地上権」が一般的な借地権と言われるものになります。

    一方、「民法上の借地権」は、建物所有を目的としない土地の賃貸借です。月極駐車場や資材置き場などがこれに該当し、民法の規定が適用されます。このホームページで解説しているのは「借地借家法に基づく借地権」となります。

    借地権、底地権に関する説明画像 借地権とは建物所有を目的とした地上権又は土地の賃借権のこと

    様々なトラブルの可能性が

    • 所有権化したいが
      承諾してくれない
    • 土地の売却などによる
      地主の変更
    • 地代の
      値上げ
    • 計画事業などによる
      立ち退き

    円満に解決できることは少ない

    借地権のメリットデメリット

    借地権のメリットとしてあげられるのは、土地に対する固定資産税・都市計画税がかからない、所有権を購入するより安価、借地権付き建物として借地権の権利を売却する事も出来る等があります。
    ただし、建物は自分のものだけど、あくまでもその下の土地は他人のもの。地代の発生や土地賃貸借契約上・借地借家法上で地主さんとの間にどうしても様々な制約が発生してしまうデメリットも存在します。

    例えば

    名義変更や増改築(建替え)の際に地主様の承諾が必要。(承諾料の発生)

    地代の値上げや契約更新の際の更新料の支払い


    また売却する際も、所有権に比べ土地を借りるだけの権利なので資産価値は低くなってしまうのです。
    このように借地権者様にとって不都合なことが多く、たくさんの借地権者様が悩みを抱えているのが現状です。

    旧借地法と新借地借家法の違い

    現存している借地権には2種類あり、旧借地法と平成4年8⽉に制定された新借地借家法とで区別できます。
    旧借地法においては、借地権者側の⽴場を守る意味合いが強く、地主側との間にトラブルが多く発⽣し、次第に借地権の取り引き⾃体が少なくなってきたため、双⽅の便宜をはかる為に改正したのが新法となりますが、今現在でも旧借地法においての契約が多く、旧法と新法が混在している状況になっています。
    当初、旧法借地として契約したものは、更新などでも新法に⾃動的に切り替わることがない為です。
    旧借地法から新法に切り替えるには契約⾃体を新たに取り交わさなければならないため、現状の⼟地賃貸借契約の状況によっては注意が必要です。今⼀度、契約書の確認などを⾏い旧法と新法のどちらの契約になっているのか確認をしてみる事も⼤事です。
    また、新法には「⼀般定期借地権」や「事業⽤定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」などがありますので覚えておきましょう。

    借地権の種別

    ⼤まかに借地権と⾔っても、その種別により意味合いも異なってくるので、簡単に内容を整理しておきます。

    ・旧借地法(賃借権)

    借地権設定時、存続期間は30年、更新後20年となります。(借地権者側が法律上強く守られており、地主側の更新拒絶、建物明け渡し、更地返還などは正当事由なしでは認められていない)
    旧法では、建物を堅固建物(⽯造、⼟造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等)と⾮堅固建物(⽊造等) の2種類に区分しています。
    借地権の存続期間は、あらかじめ当事者間で取り決めのなかった場合は前者を60年・後者を30年と定めております。
    更新後の存続期間は前者で30年・後者で20年です。この期間中に建物が朽廃した時には借地権は消滅します。
    借地権の契約において、建物の種類・構造を特に定めなかった場合には、⾮堅固建物の所有を⽬的とするものとみなします。以下表をご確認下さい。

    【表】借地存続期間に関する旧法について
    旧法
    堅固建物 非堅固建物
    当初の存続期間
    存続期間 30年以上 20年以上
    当事者による期間
    の定めがない場合
    60年(注1) 30年(注1)
    建物の滅失
    再築に対する 地主の意義 あり 本来の期間で満了
    なし 滅失時からの延長
    30年(注2) 20年(注2)
    更新後の存続期間
    存続期間 30年以上 20年以上
    当事者による期間
    の定めがない場合
    30年(注1) 20年(注1)
    建物の滅失
    再築に対する 地主の意義 あり 本来の期間で満了
    なし 滅失時からの延長
    30年(注2) 20年(注2)

    注1:建物が朽廃した場合には、その時点で終了
    注2:本来の残存期間がこれより長いときは、その残存期間
    注3:裁判所が地主の承諾に代わる許可の裁判をするときには、20年と異なる期間を定めることができる。

    ・新借地借家法

    新法の借地権には法定更新される普通借地権と法定更新を排除する定期借地権があります。
    新法の普通借地権には堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律に30年となっております。
    借地人と地主側でこれより長い存続期間で設定をしている場合は、その契約内容が優先されます。
    存続期間が満了し、借地契約が更新された場合には、最初の更新は20年、2回目以降の更新では10年となります。
    貸主・借主がこれより長い期間を設定した場合には、その期間が存続期間となります。

    普通借地権
    「普通借地権」は旧法借地権のように法定更新が可能な契約。堅固建物と非堅固建物の区別がなくなりました。
    定期借地権
    新法(借地借家法)における借地権の多くは定期借地権のことを指します。
    定期借地権においては法定更新ができず、期間満了時に借地権者は土地を更地にして地主に返還しなければなりません。
    「定期借地権」は一般的に存続期間を50年と定め、期間満了後は地主に土地を返還する必要があります。借地権の更新や建物買取請求権などは、認められていません。

    近年、定借マンションとして銀座や渋谷などにタワーマンションの分譲が始まり、その価格帯の安さから紙面を賑わせたりもしましたが、それもこの定期借地権付マンションとなります。
    また、平成17年には前払い地代方式が加わり、保証金や権利金と違い様々なメリットがあります。権利金は一括課税されますが、前払い地代方式は毎年均等に収益・損金計上ができます。但し中途解約などのように期間が残っている場合には、その未経過分は返金しなければなりません。期間の制限というデメリットはありますが、安く購入できるというメリットも備えているわけです。
    一般定期借地権の賃貸借契約書は公正証書等で締結し、事業用定期借地権は公正証書で締結しなければなりません。

    地主にとっては返還時期が読めない旧法借地権と異なり、財産の管理がし易くなる為、借地権の更新をめぐっての
    トラブルが少なくなっております。

    定期借地権は(1)一般定期借地権、(2)建物譲渡特約付借地権、(3)事業用定期借地権、の3種類に分かれます。

    (1)一般定期借地権

    借地権の存続期間を50年以上として設定されます。期間の満了に伴って借地権契約は終了し、借地権者は建物を解体して土地を地主に返還する必要があります。

    (2)建物譲渡特約付借地権

    借地権の存続期間を30年以上とし、期間満了時に地主が建物を買い取ることをあらかじめ約束して契約した借地権です。
    地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。
    建物譲渡後に借地権者が建物に居住を希望する場合は、建物の借家契約を締結することになります。

    (3)事業用定期借地権

    事業用の建物所有を目的とし、10年以上50年未満の期間を定めて契約される定期借地権で、公正証書により契約が締結されることが要件となります。
    一般定期借地権と同様に期間の満了に伴って借地契約は終了し、借地権者は建物を解体して土地を地主に返却する必要があります。
    事業用定期借地権は、事業専用の建物であることが要求されるので、賃貸マンションのような居住目的の建物は対象になりません。

    ※詳しくは以下表もご覧下さい。

    【表】定期借地権の3タイプと普通借地権
    タイプ分類 借地期間の
    要件
    利用目的 手続き 存続期間満了時の対応
    定期借地権
    一般定期借地権 50年以上 限定なし 公正証書等の書面で
    更新排除等の特約を
    結ぶ
    期間満了時に借地人は建物を
    解体して土地を明け渡す。
    借地人は建物買取請求はできない
    建物譲渡特約付
    借地権
    30年以上 限定なし 建物譲渡特約を結ぶ
    建物に仮登記を行う
    建物所有権は地主に移転。
    借地人に相当の対価を支払う。
    借地人等は請求により譲渡した
    建物の借家人になれる
    事業用借地権 10年以上
    50年未満
    事業用建物に限る
    (住宅用は不可)
    公正証書による
    設定契約を行う
    期間満了時に借地人は建物を
    解体して土地を明け渡す。
    借地人は建物買取請求はできない
    普通借地権 30年以上 限定なし 更新が原則 更新されない場合、借地人 は建物買取請求ができる

    ・地上権(物権)

    借地権の中でも地上権として登記を行っている非常に権利形態の強いものです。地主の承諾なく、第三者への売買などができます。
    「正当事由」がない限り更新拒絶はできず、地代の支払い以外はほぼ所有権に近い権利形態となります。

    ・新法への切り替えについて

    旧法借地権でこれまで契約を行ってきたものの、更新のタイミングなどで地主側より新法の借地権に切り替えをしないか?といった提案を受けたという事例も多くございます。
    新法に切り替えを行い、それが定期借地権だったりすると将来的に土地を明け渡さなければいけない為、十分に注意が必要です。
    また、上記に記載もございますが当初旧借地権で契約したものは、その内容が更新後も引き継がれますので、メリットの感じない提案だと思った場合には、新法への切り替えは丁重にお断りした方が良いでしょう。

    借地権割合、
    評価額や路線価の説明

    借地権価格について詳しく知りたい方の為に、路線価図や国税庁が設定する借地権割合についてわかりやすく説明いたします。

    借地権の相続に関する注意点

    相続にかかる税金や、固定資産税についてはよくご質問があります。また住宅の転貸や購入の際のトラブルなど、過去のQ&Aでチェックしましょう。

    借地借家法の適用対象となるのは

    建物の所有を⽬的とする、地上権や⼟地賃借権に借地借家法の適⽤を受けることができます。
    しかし、借地権の場合でも明らかに⼀時使⽤として借地権を設定した場合には⼀部の借地借家法の規定しか適⽤されません。
    また、無償で親族に⼟地を借り、その⼟地に⼟地所有者以外が建物を建てて住んでいたりした場合、使⽤貸借となり借地借家法は適⽤されません。

    借地権の第三者への対抗要件

    川口の写真

    借地権に係わっていると借地権の存否問題に関し問い合わせを頂くことがあります。借地契約に関係のない第三者(例えば、地主さんが底地を売った場合の買主)に借地権の主張をする為には、本来であれば地上権や賃借権の登記が必要となります。地上権の場合、地上権者は地主さんに対し地上権の登記請求権が認められています。
    ⼟地所有者の協⼒が得られない場合、地上権設定登記請求の裁判を⾏い、判決を得られれば登記が可能となります。
    賃借権の場合、「賃借権の登記を請求できる特約」などがない限り、賃借権には登記請求を認めておらず(⼤判⼤正10年7⽉11⽇⺠録27輯1378⾴)地主さんの協⼒を得られなければ登記ができません。

    上記の理由から、その殆どが賃借権の登記がなされていないのが現状です。

    賃借権の場合は第三者に対抗できないのでは?と思ってしまいますが、賃借権の登記がなくても、借地上に借地権者の名義で登記された建物が建っていれば第三者に対抗できるとされています。(明治42年 建物保護法施⾏により)
    また、不可抗⼒(⽕災・地震)によって建物が滅失してしまった場合はどうでしょう。建物の登記がされていても建物が滅失してしまった場合には上記のような対抗要件が失われてしまいます。
    しかし、借地借家法では建物が滅失した場合、借地上の⾒やすい場所に「滅失した建物を特定できる事項」「滅失があった⽇」「新たに建物を築造する旨」を記載した看板等を設置すれば第三者に対抗できるとされています。しかし、この看板の効⼒は滅失のあった⽇から2年までとなっております。

    株式会社マーキュリーが考える、「借地権の現実」

    当社では専⾨会社として⻑年借地権を取り扱ってまいりました。
    その経験の中、やはり借地権は⾮常に取り扱いが難しいということを毎⽇頂くご相談の中で痛感することが多いのです。
    通常の不動産とは違い、借地権者様と地主様との「⼈間同⼠」だから起こる紛争や親族間での相続問題なども多く、⾮常にデリケートな不動産である、ということは間違いないでしょう。
    当社が考える借地権とは単なる⼟地を借りるだけの権利ではなく、親族や地主を巻き込んだ⻑年にわたりトラブルが発⽣する可能性を含んだ権利、と考えています。

    平山の写真

    だからこそ、専⾨会社として借地権者様をまずはトラブルの解決に導く、という考えから無料相談を設置させて頂いております。
    今では多くの借地権サイトや不動産会社がありますが、借地権に関する経験と知識がない不動産業者に頼んでしまった結果、さらに状態が悪化するというケースもあるのが現実です。
    当社では借地権を取り扱うに当たり、専⾨家として細⼼の注意と最⼤の知識を持ち合わせ、ご相談と買取を⾏わせて頂いておりますので、借地権に関してお悩みの借地権者様はお気軽に当社までご相談下さい。

    借地権は当社に
    お任せ下さい!

    社員集合写真

    当社ではご相談や買取など、借地権・底地に関することはすべて⾃社内で取り扱っております。
    他社の不動産会社の中には、借地権を取り扱いながらも実際は⾃社では知識や経験が⾜りずに、そのまま外注にかけてしまうところもあるようです。
    専⾨会社である当社は、その専⾨家にしか持てない知識と経験をもとにすべてを⾃社内で処理しております。
    だからこそ、ご相談や出張査定などのご訪問などもすべて無料にてとり⾏えるのです。借地権の買取に関しても、当社が直接買い⼿となりますので「買い⼿が⾒つからないので買い取れない」などということもございません。
    全ては借地権者様のため。借地権のことは専⾨会社の株式会社マーキュリーにお任せ下さい!

    借地権に関するよくある質問

    Q
    そもそも借地権ってなに??
    A
    借地権とは、第三者(地主様など)から土地を借りて、その上に建物を建てる権利のことです。
    借地ということは「建物は自分のものなのに土地は他人のもの」、ということですのでどうしても様々な制約が付随してしまい、それが様々なトラブルを引き起こしているのが現状です。
    借地権についてわからないことがあればどんな些細なことでもお気軽に私どもマーキュリーにご相談ください。
    Q
    借地権を転借することはできますか?
    A
    借地権の転貸借は原則禁止されています。但し、地主さんに了解を得られれば可能です。
    よくご相談頂くのは、借地上の建物を使わないので貸すことはできないのでしょうか?という質問ですが、借地権の転貸には当たりません。
    借地権の転貸借とは、土地賃貸借契約書の名義はAさんで、借地上の建物の名義をBさんにした場合です。
    Q
    借地権付き住宅のメリットを教えてください。
    A
    1.旧借地法(1992年以前)での契約であれば、建物が存続する限り半永久的に住み続けられる
    2.所有権より安価で購入できる
    3.土地の取得税・固定資産税・都市計画税などの負担がない
    等になります。
    Q
    借地借家法って??
    A
    建物(借地)と土地(底地)について定めた賃貸借契約の規定です。
    戦後、土地を持たず経済的に不利がある人に土地を貸しやすくすることが目的でしたが、諸問題も多く平成4年に改正されています。
    ただし改正以前の契約は引き続き、旧法の適用となります。
    → 借地借家法について詳しくはこちら
    Q
    地主さんが借地権の売却を承認してくれません。どうしたらいいですか??
    A
    借地非訟裁判において、承認を得る事が出来ます。しかし裁判となりますのでどうしても専門の知識が必要であり時間も掛かりますので、まずは借地専門の会社などに交渉依頼するのが慣例のようです。
    我々マーキュリーは、地主様との交渉委託業務も行っております。まずは、現在の状況についてご相談ください。
    → 借地非訟について詳しくはこちら
    Q
    建替えしたいのですが。
    A
    出来ます。ただし建て替えや増改築の際には地主様の承諾が必要であり、承諾料も発生します。
    → 建替え、増改築について詳しくはこちら
    Q
    借地権の設定期間が近いんだけど、契約の更新は出来る??
    A
    更新出来ます。それに伴い更新料が発生します。更新のタイミングで地主側に更新の拒絶をされ、更地返還を要求されているというトラブルも多いようです。基本的には、正当事由がない限り更新の拒絶を要求する事はできません。
    → 借地権の更新について詳しくはこちら
    Q
    色んな業者がありますが、どこに相談したらいいのか分かりません。
    A
    借地の相談と謳っているものの、殆どの不動産会社では、積極的に相談に乗って頂けない事が多いようです。これは、借地権の取扱いは、専門的な知識と経験が必要な事・売買交渉以外にも、地主様と次の方との賃貸借の条件交渉が必要である事・住宅ローンが組みずらい(住宅ローンを借りるにも地主様の承諾が必要である)事、トラブルも多く解決までに時間が掛かることなど、労が多い割に、所有権の不動産と比べ借地は安く、会社の売上を考えると費用対効果が悪い為だと考えられます。
    だからこそ、マーキュリーは複雑な権利関係にある「借地権」を専門に取り扱っております。
    まずは、お気軽にご相談下さい。迅速・丁寧なご提案をお約束致します。
    Q
    承諾料などの相場ってありますか??
    A
    地域などによって違いはございますが、都内近郊は相場がございます。
    更新料 条件変更承諾料 名義書換料 建替え承諾料
    時期 契約更新時 非堅固→堅固への建物利用等への条件の変更時 売却時 条件変更を伴わない建替え、増改築時
    支払相場 更地価格の3~5%前後 更地価格の10%前後 借地権価格の10%前後 更地価格の3~5%前後
    ※あくまで相場であり、実際の条件、土地などによって異なります。
    詳しくはお気軽にお問い合わせください。

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    当社では借地権・底地に関するご相談を無料にて承っております。借地権者様が借地権の知識を持っている方はそう多くありません。
    皆様借地権の怖さやトラブルの多さを知らずに契約を結び、問題が起きてから初めて取扱いの困難さを痛感する事の方がほとんどなのです。
    「こんなことで相談していいのか?」と思わずに、私ども専門家にご相談ください。専門スタッフが迅速に丁寧にご対応させて頂きます。
    電話とメールどちらでも対応しておりますので、借地権者様のご都合に合わせて、お気軽にご利用ください。

    記事監修

    借地権や底地をご所有の方々が売却方法やトラブル解決法など、借地権・底地の基礎知識を解説いたします。
    監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫

     

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