底地の売却に対する当社の流れ

底地とは

底地とは、土地を第三者(Bさん)に貸し、その土地にBさんの借地権付き建物が現存し土地を貸している対価として地代をもらいます。底地の所有者を地主と呼び、地主はその土地を自由に使用する事が出来ない土地になります。

底地のメリット・デメリット

・メリット

  • ■地代として借地人より入ってくる。
  • ■更新料など受け取れる
  • ■固定資産税・都市計画税が軽減される

・デメリット

  • ■収益性が低い
  • ■土地を自由に使用することができない
  • ■借地権者とトラブルになる可能性がある

底地の評価額(相続税評価額)

底地は土地を第三者に貸しているため地主は自由にその土地を使用できません。その為、底地割合としては借地権割合より低くなってしまうのが特徴です。
また、商業地域などは特に底地の割合は下がってしまいます。
日本で一番高い土地と言われている銀座を例で挙げてみます。

銀座の路線価図

更地の評価額は1㎡あたり4,560万という高額ですが、底地割合で計算してみると10分の1の評価額で456万になってしまいます。
これはあくまで相続税評価額になるので実勢価格とは別になります。
借地人に底地を売却する場合などの一つの指標として用いられることは多いので参考として念頭に置いておいてください。

底地って売却できるの?

上記でも述べましたが、底地は地主が自由に使用できないので底地の売却は基本的に難しくなります。理由としては下記が挙げられます。

・底地を買った第三者が自由に使用できない

買主が自由に使用できないのが底地を売りづらい1番の理由です。
土地を買おうとしている人の殆どは家やビルなどを建てるために購入をします。ですが、底地は第三者に土地を貸している状態なので、購入者はその土地に自分の建物を建てることができません。

・ローンが組みずらい

底地に対して金融機関から融資は受けづらいです。

・底地を共同所有(共有名義)していた場合

底地を2人もしくは3人などの共有名義になっている場合、貸したり売ったりする事に共有者全員の同意が必要となってきます。
底地の場合、代々受け継がれている土地なので相続するときに共有名義となることが多いようです。
共有者の1人でも、底地の売却に同意が取れない場合、その底地は売却ができなくなってしまいます。自分1人だけの共有持分を売却する事は可能ですが、持分のみ第三者に売却となるとさらに売却は難しくなってしまいます。

・収益性が見込めない

土地を代々貸している場合、地代の値上げをしていない方も多く、近隣相場より低くなっている事もあります。
借地権付き土地(底地)を所有していても固都税は支払わなくてはなりません。更地の土地を持っている場合と比べると、底地の場合は固都税は大幅に減額となりますが、地代収入と固都税の支払額が殆ど一緒の場合には底地を所有している意味はありません。
地代の値上げもできますが、借地人の同意が得られなければ難しく、裁判にて地代の値上げもできますが時間と費用が掛かってしまいます。

底地を売却するための方法

・借地権者に底地を売却

地主にとって一番メリット(高く売却)があるのは借地人に底地を売る事です。
借地権者は底地を購入する事により、地代や更新料といった支払いが無くなり所有権化でき借地権者にとっても大きなメリットが生まれます。
その為、底地を第三者などに売却する場合に比べ売却価格は高くなります、

・底地を第三者に売却

「底地って売却できるの?」で述べた通り、底地を単体で第三者に売却するのは購入者が使用できない等の理由により売却は難しいかもしれません。

・底地を不動産業者に売却

底地を買取している業者は多くはありませんが存在はしています。
底地を買取業者に売却する場合のメリットとしては本来売主側で負担する測量を実施していなくても買い取ってもらえるなどメリットが多数あります。
借地権者が底地を購入できない場合などは買取業者に相談してみるのも一つの手法です。

・底地と借地権の等価交換

この等価交換は底地の一部と借地権の一部をお互いに交換し合う方法です。
これには、土地の形質、大きさ、交換条件など様々な調整が必要となります。また、地主もしくは借地権者が等価交換したいと一方が思っても相手のタイミングなどもあるので比較的に難しい手法となります。
ですが、等価交換ができれば借地権付き土地、借地権付き建物だったものがお互い所有権化ができるので大きなメリットはあります。

銀座の路線価図

・底地と借地権を同時に売却

この方法は、借地権者に底地を売却する方法と同じに底地を高く売却できる可能性があります。
同時売却には借地権者のタイミングが重要になってきます。底地を売りたいから一緒に馬脚しませんか?と借地権者に話を持ち掛けても住んでいるなどの理由で断られる可能性があります。
借地権者が売却を考えるタイミングとして、更新時期、相続時などがありますので、そのタイミングで借地権者に話してみるのもいいかもしれません。

お悩みがある方はご相談ください。

  • 「所有権化して売却したいが、借地人が承諾してくれず土地を明け渡してくれない」
  • 「固定資産税が高くて地代収入がほとんど残らないため売却してしまいたい」
  • 「底地を売却したいが買い手が見つからない」
  • 「底地を相続する人もいないので今のうち資産整理したい」
  • 「底地を売って、早く換金したい」

など底地を売却したい地主様へ。
底地の売買も、借地権の売買とはまた違うトラブルが多いようです。
例えば「底地の売買」といいますと、借地権者様に底地を買い取ってもらうケースもあると思います。
ただし、借地人の皆様は「ここにまだ住みたい」などのご希望もあり、中々スムーズに売却に至るケースは少ないのが現状です。
そこで我々マーキュリーは、借地権者様と地主様双方にとってメリットのある提案をし、円満に売買(売却)できるようにサポートいたします。
また、当社にて底地の買い取りも積極的に行っております。
底地の売買に関することも我々マーキュリーに何でもご相談ください!

底地の売却に対する当社の業務の流れ

1.「無料相談&お問い合わせ」

意外とこの時点で解決してしまうことも多くございます。当ホームページに書いていない事や、どんな些細なことでも現在地主様がお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。

2.「ご提案」

ご相談を受けた後、調査が必要ならば当社の専門スタッフが対象物件を徹底的に調査し、地主様にとって最適、かつ有益な売買プランのご提案を差し上げます。必要ならば当社にて測量も行います。

3.「ご依頼」

地主様が当社の提案するプランにご納得いただいた場合、ここで初めて正式に当社に問題解決の依頼を頂く形となります。同時に今後の解決に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。

4.「交渉」

双方の関係を崩さずに、スムーズに売却に至るように借地権者様のそれぞれのご希望、状態に合わせ、売却作業を進めていきます。ほとんど地主様の貴重な時間と手間をおかけすることはございません。随時、状況を御報告させて頂き、借地権者様が安心して次のステップに望めるよう全力で問題解決を目指します。

5.「解決」

借地権者様の意向をしっかりと受け止め、円満解決できるよう尽力致します。

記事監修

借地権や底地をご所有の方々が売却方法やトラブル解決法など、借地権・底地の基礎知識を解説いたします。
監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫

 

無料相談受け付け中!
お気軽にお問い合わせください

お電話でのお問い合わせはこちら

TEL 0120-127-4440120-127-444(9:30〜20:00まで)

メールやパソコンが苦手な方はお電話でご相談ください。

メールでのお問い合わせはこちら

電話が苦手な方はメールでご相談ください

ページトップへ