借地権にまつわる
承諾と承諾料

     

借地権の承諾・承諾料 要点10秒解説

  • 地主の承諾が必要なのは、譲渡・建て替え・大規模リフォーム

  • 譲渡承諾料は借地権価格の10%程度

  • 建て替え承諾料は更地価格の3~5%程度、増改築承諾料は更地価格の2~3%程度

  • 借地条件変更承諾料は更地価格の10%程度

  • 大規模リフォームの承諾料は更地価格の3~5%程度

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借地権買取対応エリアは1都3県になります。
一部エリア内でもご希望に添えない可能性があります。

借地権には地主さんの承諾を得なければできないことが多くあります。承諾を得なければできない事などを解説します。

目次開く

借地権の特徴

借地権は地主さんから土地を借りて建物を建てられる権利です。
地主は土地を貸し借地権者はその対価として地代を支払います。
借地権は地主と債権債務の関係になり、建て替えや売却には地主さんの承諾が必要になり承諾料を支払います。
土地の所有者は地主、建物の所有者は借地権者と権利関係が分かれているのも特徴です。

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地主の承諾が必要な事項

借地権には地主に承諾をもらわなければなりません。特に①~③に関しては、最悪のケースで土地賃貸借契約の解除もあり得ますので注意が必要です。

  • ① 借地権の第三者への譲渡
  • ② 借地権上の建物の建て替え
  • ③ 大規模なリフォーム
  • ④ 抵当権設定承諾(ローン承諾)

借地権を第三者への譲渡

相続によって借地権付き建物を取得し、自己の持ち家がある場合、借地権の売却を考える方は多くいますが、借地権の売却には注意点があり下記のように民法で規定されています。

「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない」 参照:e-gov 第六百十二条(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

借地権の第三者への譲渡は必ず地主の承諾を得なければならず、無断で譲渡をした場合には、地主は借地権の契約を解除できます。

借地権の譲渡承諾料はいくら?

譲渡承諾料
借地権価格の10%程度

借地権の譲渡(名義書き換え料)の承諾料は一般的に借地権価格の10%程度と言われています。
しかし、地主さんによっては独自で承諾料を定めている場合もあり、借地権の譲渡価格の10%や路線価格の10%など決めていることもあります。

建て替え承諾と承諾料

長く土地を借りている場合、借地上の建物が老朽化していることも多く、借地人は建て替えを考える機会は当然にあります。
一般的に、木造住宅の場合には50年程度で建て替えが必要になってくる可能性がありますが、住宅のメンテナンスなどによっても変わってきます。

建て替え(増改築)承諾

借地上の建物の建て替えには地主さんの承諾が必要になります。 借地上の建物の建て替えに地主の承諾が必要なのは、借地の契約期間が大きく関わってきます。 建物を建て替えれば建物の存続期間が延びるためです。 借地借家法では下記のように定めています。

「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。」 参照:e-gov 第五条(借地契約の更新請求等)

前述条文に【建物がある場合に限り】と記載があります。木造住宅はメンテナンス程度にもよりますが、一般的に50年程度住み続けることができます。 借地上の建物を建て替えることによって、借地権の存続期間が大幅に延長される可能性があるため、地主の承諾が必要になってきます。

建て替え承諾料はいくら?

建て替え承諾料
更地価格の3~5%程度
増改築承諾料
更地価格の2~3%程度

別段の取り決めなどがない場合には、更地価格の3~5%程度と言われており、一部分のみの増改築などは更地価格の2~3%程度と言われております。
ただし、いままで木造(非堅固建物)の住宅が建っていたものを建替えする際に、重量鉄骨や鉄筋コンクリート造(堅固建物)などに建て替える場合には借地契約の条件変更が必要になってきます。
これは非堅固建物と堅固建物によって借地権の存続期間が変わってくるからです。

種別 存続期間
非堅固建物 20年以上
堅固建物 30年以上

この条件変更の承諾にも承諾料の支払いが必要になってくるので注意が必要です。

借地条件変更承諾料
更地価格の10%程度

大規模なリフォームには地主の承諾・承諾料が必要になることも

大規模なリフォームには地主の承諾・承諾料が必要になることも建て替え承諾と同じ考えで建物の存続期間が延びるような大規模なリフォームの場合、地主の承諾が必要になります。
主に下記の事項が建築確認を必要とされています。

① 屋根工事

屋根は雨や雪から建物を守る重要な役割を果たします。そのため、屋根が破損していると、雨水が建物の内部に侵入し、木材の腐敗や鉄部分の錆びなどを引き起こす可能性があります。
屋根は夏の暑さや冬の寒さから家を守るバリアの役割も果たします。屋根工事により、断熱材を新しくしたり、断熱性能の高い屋根材に変えたりすることで、室内の温度を適切に保つことが可能となり、建物の劣化を抑えます。
このようなことから建物の存続期間がのびることとなります。

② 外壁工事

外壁は建物を風雨から保護します。
外壁が劣化すると雨漏りが発生し、壁内部の絶縁材や構造材が湿気で損傷を受ける可能性があります。外壁工事によって外壁の塗装や防水処理を行うことで、これらの問題を防ぐことができます。
外壁は夏の暑さや冬の寒さから室内を守り、快適な居住環境を維持します。外壁の断熱・遮熱性能を向上させることで、エネルギー消費を抑えることができ、長期的に見て建物の劣化を抑制します。 このようなことから建物の存続期間がのびることとなります。

大規模リフォーム承諾料
更地価格の3~5%程度

その他にも承諾が必要になる場合もございますので、承諾が必要なのか不安な方は借地権相談所へお気軽にご相談ください。

抵当権設定承諾(ローン承諾)

この承諾はあくまで地主の任意承諾になります。
借地人が建て替えや増改築を計画する場合、または新しく借地権付き建物を購入検討する買主のほとんどは、金融機関から資金を借りることが一般的です。
このとき、金融機関は建物に抵当権を設定します。
抵当権の設定には、ほとんどの金融機関が地主の書面による承諾を求めます。
現金で建て替えや増改築、購入ができる場合はこの承諾は必要ありません。

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地主が承諾を認めない場合には借地非訟

借地人は建て替えなどを行いたいが、地主がそれを認めない場合、どうなるのでしょうか?
その場合、借地人は借地非訟裁判を利用して、地主の代わりに許可を得ることが可能です。
借地非訟の申し立ては下記の4種類があります。

① 借地権譲渡・土地転貸許可申し立て

「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
2 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
3 第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
4 前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
5 第三項の裁判があった後は、第一項又は第三項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
6 裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項又は第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
7 前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。」 参照:e-gov 第十九条 土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可

② 増改築許可・借地条件変更申し立て

建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
2 増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
3 裁判所は、前二項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
4 裁判所は、前三項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。
5 転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。
6 裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。 参照:e-gov 第十七条 借地条件の変更及び増改築の許可

③ 競売・公売に伴う土地賃貸借譲渡許可申し立て

第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
2 前条第二項から第六項までの規定は、前項の申立てがあった場合に準用する。
3 第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。
4 民事調停法(昭和二十六年法律第二百二十二号)第十九条の規定は、同条に規定する期間内に第一項の申立てをした場合に準用する。
5 前各項の規定は、転借地権者から競売又は公売により建物を取得した第三者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第二項において準用する前条第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。 参照:e-gov 第二十条 建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可

地主が承諾を認めない場合には裁判による許可申し立てを行うことによって地主に代わる代諾許可を得られることが可能となります。
裁判所の代諾許可は上記4種類のみとなり、ローン承諾に関しては裁判所の代諾許可はもらえません。
借地非訟に関してもう少し詳しくはこちら

借地権相談所では借地非訟に関するご質問などお受けしております。お気軽にご相談ください。

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借地権相談所
だからこそできる
他社にはないメリット

いち早く借地権の有用性を見出し、借地権や底地に特化して事業を始めた不動産会社です。
当社が直接の買主となります。借地権者様にとっては、手早く物件を売却する事ができます。
どんな借地権でも現況のままで買取をします。立退きやリフォーム、地主さんとの交渉も不要です。
地主さんとの協議内容によっては譲渡承諾料、建物建て替え承諾料等を弊社が負担できます。
また譲渡を認めていただけない場合の借地非訟裁判にかかる弁護士費用なども当社が全て負担します。

その他、借地(賃借)権付き物件のご相談に対する当社の業務の流れ

無料相談&お問い合わせ→ご提案→ご依頼→交渉→解決

1.「無料相談&お問い合わせ」

借地権問題のことなら大小にかかわらずまずはご相談ください。意外とこの時点で解決してしまうことも多くございますので、どんな些細なことでも現在借地権者様がお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。ベテランの借地権者様はもちろん、借地権に関する知識が少ない借地権者様にもわかりやすいように、当社の借地権専門スタッフが迅速&丁寧に対応させていただきます。

2.「お客様の悩みに合わせたご提案」

借地権者様のかかえる様々な問題に対し、必要に応じ問題解決に向けてのご提案書を差し上げます。

3.「ご納得いただけましたらご依頼」

借地権者様が当社の提案するプランにご納得いただいた場合、ここで初めて正式に当社に問題解決の依頼を頂く形となります。同時に今後の解決に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。

4.「地主さんと交渉」

双方にとって有益で迅速な解決に向け、私どもが地主様等と交渉を開始いたします。ほとんど借地権者様の貴重な時間と手間をおかけすることはございません。随時、状況を御報告させて頂き、借地権者様が安心して次のステップに進むことが出来るよう交渉を行って参ります。

5.「解決」

借地権者様の意向をしっかりと受け止め、円満解決できるよう尽力致します。

借地権の売却に関するご相談事例

Q
借地権の評価ってどうやって決まるの?
A
借地権の評価は路線価をベースに計算されます。
→ 計算方法や詳しい詳細についてはこちらをご参照ください。
Q
借地権を売却できますか??また売るときの注意点は?
A
はい、売却できます。借地権相談所では借地権のご相談から買取まで全て自社内で取扱いをする為、リアルタイム・スピーディーに査定を行います。借地権の売却で1番注意をしなければいけないのが、地主さんとの交渉事です。地主さんの承諾が貰えなければ売却できないからです。借地非訟裁判という方法で地主さんの承諾に代わる代諾許可を貰うことができますが、時間と費用が掛かってしまいます。
弊社では、地主さんとの交渉を借地権者様に代わって行います。借地権者さんや地主さんにとって最良の方法をご提案していきます。
「将来、売却を考えている」、「とりあえず査定だけしてもらいたい」といったご相談内容でも大丈夫です。
どんな状態の借地権でも買取をさせて頂きます。査定力に自信のある借地権相談所へお任せ下さい!
※対応可能エリア:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
(関西地方においての買取業務は申し訳ございませんが行っておりません。)
Q
住宅ローンが残っていても売却できる?
A
住宅ローンが残っている場合、借地権付き建物に抵当権が設定されていると思います。売却する場合は抵当権を抹消、もしくは、他の物件に抵当権を移してから引き渡しが原則となります。住宅ローンの残債額と売却額が同じであれば売却は可能となります。
Q
借地権を売却した際にかかる税金や費用はありますか?
A
不動産を売却した場合、売却金額から不動産を取得した時の経費を差し引いたものに対し所得税がかかります。
但し、長期譲渡所得の軽減税率や買換えをする場合の特例等、税制優遇など受けることができます。
売却の際にかかる費用は、売主さんに購入時の住所から変更があった場合や、抵当権などが設定されていた場合、更正登記の費用や、領収書や売買契約書に貼る印紙代等がかかります。
Q
売却時の目安価格について教えて下さい。
A
エリア・建物の状態・坪数などをお教え頂けますと幸いです。
また、借地権の場合は地主様との交渉がどのように進んでいるのかが一番のポイントとなります。
一度ご訪問をさせて頂き、現状の内容を踏まえた上で詳しいご提案を差し上げる事も可能です。
Q
地主さんが借地権の売却を認めなかった場合の対処法はありますか?
A
基本的には、地道に地主様と交渉を行い承諾を認めて貰うのがベストです。
しかし、どうしても地主様が承諾を認めて貰えない場合、「借地非訟」裁判において法の下で承諾を得る方法がございます。
(これには、次の買い主が決まっている事が条件となります)
→ 借地非訟ついて詳しくはこちら

記事監修

監修者大庭辰夫 監修者大庭辰夫

監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫
2011年4月に入社以来、借地権・底地などの権利関係が複雑な不動産を取り扱い数多くの借地権者様、地主様の問題を解決し、土地・戸建て・マンション ・商業ビルなどあらゆる不動産の再生を行ってきた。
また、弁護士との情報共有を頻繁に行い、借地権・底地の見識を日々深めている。2018年5月、取締役に就任。

 

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