底地を相続!
注意すべきポイントを
わかりやすく解説

     

国が所有している底地と同時売却 要点10秒解説

  • 底地は相続税評価額より価値が低い

  • 底地の相続は遺産分割で共有にするとトラブルの元

  • 底地のメリットは管理の手間やコストがかからない

  • 底地のデメリットは収入が少ない

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借地権買取対応エリアは1都3県になります。
一部エリア内でもご希望に添えない可能性があります。

底地の相続が発生した場合、地主さんが亡くなることにより借地契約は解除される。ということはなく、設定された借地権はそのまま残ります。
地代収入をそのまま引き継げるため、お金がもらえるならと気軽に考えてしまいがちですが、自由に土地を使えないなど制約の多い底地の相続はデメリットがたくさんあります。
底地相続の際のポイントを抑え、適切な対処をしなければ、金銭的に損をしてしまうこともあり、借地人とのトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
相続税が思ったよりも高くて払えないという話もよく聞きます。場合によっては相続放棄をする、あるいは相続が発生する前に処分してしまうなどの対策が必要です。
いざというときのために、知識を深め準備をしておくようにしましょう。

目次開く

    底地を相続するメリット

    何かと制約の多い底地ですが、資産であることには変わりありません。 ここでは底地を所有することで生まれるメリットについて、簡単に解説していきます。

    地代収入が得られる

    底地を相続すると、借地人から地代を受け取る権利を引き継ぐことになります。
    新たに賃借人(借地人)を募集する必要がなく、すぐに地代収入が得られます。
    また、借地契約の更新時には「更新料」を、建て替えなど借地上の建物の増改築の際には「承諾料」を受け取ることができます。(※契約内容によります)

    管理の手間やコストがかからない

    底地を相続した場合、所有することになるのは土地のみで、底地上の建物は借地人所有のままです。
    そのため相続した人は建物や設備の修理、維持、管理をする必要がありません。
    ランニングコストは土地にかかる固定資産税や都市計画税くらいで、地代でまかなうことができます。
    (ただし、ここでいう管理の手間というのは建物や設備の管理のことで、地代の回収や固定資産税の支払いなど底地を所有することに関する管理の手間はかかります。)

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    借地権買取対応エリアは1都3県になります。
    一部エリア内でもご希望に添えない可能性があります。

    底地を相続する際の注意点
    (底地のデメリット)

    底地にはメリットもありますが、買い手がつきにくく売却しづらいなど、デメリットの方が多いというのが一般的な考え方です。
    ここでは底地を所有するデメリット、底地を相続する際の注意点について解説します。
    底地の相続はメリットよりもデメリットに目を向け、慎重に検討することが大切です。

    土地を自由に使用できない

    基本的に、旧法借地権や普通借地権(新借地借家法)の場合、底地は半永久的に返ってこない土地として考える必要があります。
    契約期間が過ぎたとしても、底地上に借地人の建物が残っている限り借地契約は更新され、地主は正当な事由がなければ契約を解除できません。
    自分で建物を建てて住むことも、立ち退きをして更地として売却することもできず、底地として所有し続けることになります。
    ※定期借地権の場合には、更新がない契約のため期間満了時に土地は返ってきます。

    大きな利益は見込めない

    底地から得られる収益は基本的には地代のみです。地代の相場は固定資産税や都市計画税の額の3~5倍程度のため大きな利益は期待できません。
    また古くから存続している契約の場合、周辺の相場よりも安く設定されている可能性があります。
    地代を上げるのは容易ではなく、「周辺の地価が上がった」、「固定資産税の額が上がった」などの理由が必要です。
    しかし、期間を定めて地代を値上げしない旨の特約がある場合は上記の理由があってもその期間内は地代の値上げは出来ません。
    土地を自由に使用できないという点については一般の賃貸経営と同じですが、その割に収益性が低いというのは大きなデメリットです。
    設備投資をして収益を上げるということも出来ず、収益の低さに対して対策のしようがありません。

    (地代等増減請求権)
    第十一条 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

    引用:e-Govポータル「借地借家法第11条」

    借地人とトラブルになる可能性がある

    借地契約は権利関係が複雑なため、トラブルになる可能性があります。
    地代の滞納などの故意的なものから、ダメだと知らずに第三者に転貸してしまったなど様々なケースが考えられます。
    代表的なトラブルの例は下記のとおりです。

    • 借地人が地代を払ってくれない
    • 地代の値上げに応じてもらえない
    • 更新料を払ってくれない
    • 承諾なしに建て替えや増改築を行われた
    • 承諾なしに第三者に転貸していた

    トラブルに関する解決策などの詳細は「底地のトラブル例&対応策について解説します。」のページをご参照ください。
    底地に関するトラブルが発生した際は専門家に相談するのが一番の解決策ですが、トラブルを未然に防ぐため、底地の管理を委託する、売却してしまうなどの方法もあります。

    相続税評価額よりも価値が低い

    通常の不動産であれば、実際の取引価格よりも評価額のほうが低いため、不動産で所有しているほうが相続税対策になります。ところが底地の場合は逆で、底地の評価額は実際の取引価格よりも高くなってしまうことが多いです。

    相続税は基本的に現金納付のため、現金が不足している場合は底地を売却して相続税の納付に充てる必要があります。
    しかし、不動産会社による査定は概ね更地価格の10〜20%ほどのため、相続発生後に売却をした場合、売却金額よりも相続税額のほうが高いという状況になってしまう可能性があります。
    (底地を借地人ではない第三者へ売却することは非常に困難なため、売却先の選択肢は借地人か専門の不動産会社のほぼ2択しかありません。)

    底地を売却しても相続税額に満たない可能性があるため、相続発生前に売却し現金で相続してしまうほうが良いケースが多いのです。
    相続税を支払えない場合は相続放棄をするのも手ですが、他に相続したい資産があるなど個々の状況によって対応は変わります。

    底地相続については「借地権相談所」までご相談ください。底地の相続や買取の相談についても承っております

    共有名義は避け、単独所有に

    底地に関わらず、不動産を相続する際は、相続人全員の共有名義にするのではなく単独の名義にすることをおすすめします。
    共有名義の場合、売却の際に全員の同意が必要であることや、売却の同意が取れても希望の金額がまとまらず、早く現金化したいのに出来ないなど制約がかかります。
    また、底地の場合は借地人も絡んでくるため、地代の受け取りや取り分、建て替えなどの承諾や日常のやり取りなど、更に複雑になります。
    トラブルの元となるため、単独名義となるよう遺産分割を進めると良いでしょう。

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    底地相続の流れと手続き

    相続が発生した際、必要な手続きには期限があるためスムーズに進められるよう予め知識を持っておくことが大切です。

    相続発生時の大まかな流れ

    遺産相続の大まかな流れは以下のとおりです。
    (死亡届の提出や公的年金や健康保険の手続き、準確定申告など底地相続以外の部分は割愛)

    1. ①相続人、相続財産の確定
    2. ②遺言書の確認
    3. ③遺産分割協議、遺産分割協議書の作成
    4. ④「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」の選択
    5. ⑤相続財産の名義変更、相続登記
    6. ⑥相続税の申告、納付

    それぞれの流れを簡単に説明します。

    ①相続人、相続財産の確定

    相続が発生した時、まず相続人が誰なのか、相続財産がどれくらいあるのかを正確に把握する必要があります。
    概ね誰が相続人になるかは分かると思いますが、隠し子がいたり、養子縁組をしていたりなど把握が難しいケースもあります。
    相続人の調査には戸籍謄本が必要です。被相続人(亡くなった方)の生まれてから死ぬまでの全ての戸籍謄本を取得しましょう。子供がいない場合は、両親や祖父母の戸籍謄本が必要なケースがあります。
    相続の対象は現金や預貯金だけでなく、株式や底地などの不動産、負債についても含まれます。財産の把握には財産目録の作成をおすすめします。生前から準備できるので、機会がありましたら終活の一部としてご検討ください。

    ②遺言書の確認

    遺言書が残っている場合、それに従って相続を行う必要がでてきます。
    自宅の金庫や銀行など貸し金庫、公正役場に残されていないか確認しましょう。
    残されていない場合は法定相続人によって相続を行います。

    ③遺産分割協議、遺産分割協議書の作成

    相続人と相続財産が確定しましたら、遺産分割協議を行い、その内容で遺産分割協議書を作成します。
    遺産分割協議とは、相続人同士で財産の分け方を話し合うことです。相続人全員が参加する必要があります。

    ④「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」の選択

    相続が発生した際、相続人は以下の3つの選択肢が与えられます。

    • ●単純承認:全ての相続財産を相続すること。負債なども全て無条件で引き継ぎます。
    • ●限定承認:プラスの財産の範囲内でマイナスの財産も相続すること。
    • ●相続放棄:全ての相続財産を引き継がず、その権利を破棄すること。

    相続放棄は相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをしない場合は、単純承認したものとみなされます。
    あちこちから借金をしているなど、大きな負債が残っている場合には注意が必要です。

    ⑤相続財産の名義変更、相続登記

    底地などの不動産を相続することになった場合、相続登記を行いましょう。
    期限や罰則はありませんが、トラブルの際に権利が主張できなくなってしまう可能性があります。司法書士に依頼すると簡単にできますが、自分で行うことも出来ます。
    車や預貯金、株式などは名義変更や換金を行いましょう。
    令和6年4月1日より相続登記の義務化が始まります。いままで相続登記を行っていない不動産にも適用されます。
    違反した場合、10万円以下の過料に処せられる可能性があります。

    ⑥相続税の申告、納付

    相続税の申告期限は、相続開始を知った翌日から10ヶ月以内です。
    全ての手続を進めていくとあまり余裕がないため、早めに着手するほうが良いでしょう。
    相続財産が底地など不動産の場合、納付するための現金の準備が必要な点にご注意ください。延納や物納という選択肢もありますが認められないケースがあります。

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    底地の相続税

    底地はほかの不動産と同様に相続した場合には相続税の対象となります。相続税評価額の計算の仕方など簡単に説明します。

    底地の相続税評価額

    土地の相続税評価額は路線価によって決まります。路線価とは国税庁が公表する数値で、道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額のことです。千円単位で記載されており、底地(借地)の場合は借地権割合がA(90%)〜G(30%)の記号で示されています。
    路線価図で所有する底地(借地)の前面道路に「250D」と記されていた場合、1㎡あたりの評価額が250,000円、借地権割合が60%であるということになります。
    借地権割合とは土地の評価額のうち、借地人(借地権者)にもたらす利益の割合のことです。
    すなわち借地権割合が60%であれば、100%-60%=40%となり、更地の場合の評価額の40%が底地の評価額ということになります。

    底地の相続税評価額 = 自用地としての評価額 ×(1 - 借地権割合)

    贈与という選択肢

    底地を相続する可能性がある場合、生前に贈与してしまうという選択肢もあります。
    相続税は底地だけではなく財産全体にかかってくるため、贈与税とどちらが安いかの単純な比較は出来ませんが、選択肢として知っておくことで役に立つかもしれません。

    底地は売却がおすすめ

    ここまで底地のメリット、デメリット、相続の流れについて説明してきましたがいかがでしたでしょうか。
    底地も財産であるため通常の不動産や現金同様に相続の手続きが必要です。
    しかし、煩雑な手続きを済ませた後でも自由に使用することが出来ず、あまり収益性もない土地を所有するというのは面倒と考えてしまう方も多いです。
    そこで何か事情がない限りは売却して現金化してしまうことをおすすめします。
    底地の売却方法は主に以下の3つです。

    • ●借地人に買い取ってもらう
    • ●底地専門の不動産会社に買い取ってもらう
    • ●借地人と協力して、底地と建物を同時に売却する

    それぞれの方法を簡単に説明します。

    ①借地人に買い取ってもらう

    底地の場合、第三者よりもその土地上の建物を所有している借地人の方が高く買ってくれる可能性が高いです。
    地代を払わなくて済む、建物の資産価値が上がるなど借地人にもメリットがありますので、売却の際にはまず打診してみるのが良いでしょう。
    交渉を不動産会社に依頼することも出来ます。

    ②底地専門の不動産会社の買い取ってもらう

    早く現金化したい場合、あるいは借地人に購入を断られた場合のほとんどはこの選択肢しかありません。
    短期間で売却できるので、相続時など時間がない人には現実的な方法です。

    ③借地人と協力して、底地と建物を同時に売却する

    自分で自由に使用が出来ず、かつ収益性の低い底地は第三者が購入することはほぼありません。しかし、底地と建物をセットで売却すれば買い手が見つかりやすくなります。
    借地人が建物を手放すかは交渉次第ですが、地主が変わるのが嫌だからと協力してくれる可能性はあります。

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    借地権買取対応エリアは1都3県になります。
    一部エリア内でもご希望に添えない可能性があります。

    借地権相談所が士業と連携して
    解決に向けて全力でサポートいたします。

    底地の相続は大変複雑なため、弁護士や税理士を頼らなければ進められない方が多いと思います。
    また、売却や交渉の必要がある場合は底地に強い不動産会社も必要です。
    「借地権相談所」は借地権・底地専門として18年の実績がある不動産会社です。
    経験豊富な専門のスタッフがおり、交渉や底地の管理、売却など様々な視点での解決策をご提案いたします。
    提携の顧問弁護士や税理士もおりますので、個々に依頼する必要がなく、多角的に相続のお手伝いが可能です。
    難しい問題は全て丸投げでOKです。底地の相続についてお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

    記事監修

    監修者大庭辰夫 監修者大庭辰夫

    監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫
    2011年4月に入社以来、借地権・底地などの権利関係が複雑な不動産を取り扱い数多くの借地権者様、地主様の問題を解決し、土地・戸建て・マンション ・商業ビルなどあらゆる不動産の再生を行ってきた。
    また、弁護士との情報共有を頻繁に行い、借地権・底地の見識を日々深めている。2018年5月、取締役に就任。

     

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