借地権の相続をお考えなら、株式会社マーキュリーにお任せ下さい。

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借地権の相続

借地権の相続

借地権の相続でお悩みのお客様はたくさんいます。相続となるものが「争族」となってしまっては元も子もありません。
相続人の方からご連絡を頂くときには泥沼化していることもあります。相続は「争族」となる前に専門家へのご相談をお勧めします。
例えば

  • ・相続登記が曽祖父の代から未了のままで誰が相続人なのかわからない
  • ・法定相続人の意見が纏まらずお互いが感情的になってしまう
  • ・借地権を相続したけど持ち家がある為使用しない
  • ・相続したけど空き家のまま放置していて役所から連絡がきた(空き家対策特別措置法)
  • ・相続したが遠方の為に管理が難しい
  • ・地主さんから借地権は1代限りなので借地を返却してくださいと言われた
  • ・相続した時に地主さんに承諾料を求められた

など、様々な理由を抱えている相続人の方がいます。また、借地権は相続できるんですか?という質問もありましたが、借地権は相続する事が出来ます。遺産分割協議の対象にもなります。

借地権の相続の場合譲渡承諾料は必要?

借地契約をした借地人が亡くなった場合、前借地権者が行った借地契約の内容がそのまま引き継がれる事となり、これには地主の承諾は必要ありません。また、承諾料も支払う必要はありません。それはなぜか、相続は借地権の譲渡には該当しないからです。相続人が前借地権者と同居をしていなかったとしても、借地権を相続することができます。(下記の図1を参照)

【図1】 借地権の相続 - 基本的な考え方
借地契約をした父が亡くなる→借地契約内容は、そのまま相続人へと引き継がれる|POINT:地主には、名義変更料などを支払う必要はない。以前の借地契約がそのまま相続人へ引き継がれる。

借地権の相続時にトラブルとならない為に何をすればいいの?

  • 借地権相続時に土地賃貸借契約書は新たに締結したほうが良い?
  • 借地権を相続した場合、相続人と地主との間に土地賃貸借契約書を新たに巻き直す必要はありません。それは、相続人は被相続人の債権債務を引き継ぐからです。被相続人が地主と締結していた契約内容はそのまま相続人に継承されます。もし、土地賃貸借契約書を紛失されていた場合は、巻き直しておいた方が後々のトラブル回避にはなります。

  • 借地上の建物は相続人で登記しないとダメ!
  • 借地権を相続した場合には必ず相続人で借地上の建物の登記を行ってください。
    もし、借地上の建物の名義が相続人と違う場合、無断譲渡や無断転貸と地主からみなされ土地賃貸借契約を解除されてしまいます。 例えばこんな事例がありました。相続人が高齢で借地権を相続したのはいいけど、息子名義にしてしまった。
    その後地主から無断転貸として借地権を解除されてしまった。
    こういったケースは稀ですが、実際にあった相談です。

  • 相続と遺贈は別物
  • 借地権の相続には譲渡承諾料(名義書き換え料)は必要ないと上記でも書きましたが、遺贈の場合は違います。 借地権の遺贈は借地権の譲渡と同様に地主の承諾が必要となり、承諾料も必要です。

※注意事項
「借地権者が亡くなった場合は、更地返還して地主に返還をする」などの事項が、賃貸借契約書に盛り込まれていた場合、すんなりと相続させる事が難しい場合がございます。ですが、一般的にこういった条文は借地権者に不利な条文として無効とされることがありますので、まずは地主側と掛け合ってみて、話の折り合いがつかない場合は、弁護士などへ相談してみると良いでしょう。

借地権の建物登記もなされておらず、前借地権者が地主側と賃貸借契約書も取り交わしていない場合は、借地権の存在を主張する事が難しい可能性がございます。それまでの地代支払い状況なども関係してきます。
・地主側が借地権の権利を認めないと言っている場合は、弁護士さんへ相談をしてみて下さい。
・地主側が借地権の権利を認めている場合は、相続のタイミングで賃貸借契約書を取り交わすことをお勧めします。

定期借地権の相続

旧法借地権と同様に定期借地権においても相続の対象となります。
しかし、定期借地権の場合は存続期間(一般的には50年)が定められており、存続期間が満了すると地主側へ返還をしなければいけないので、注意が必要です。契約の更新・延長などがなく、建物買取請求権も認められていない為、地主側へ有利な契約内容となっています。自身の借地権が、旧法借地権なのか定期借地権なのかは、契約書を調べるなどして確認をしてみると良いです。

[注意!]定期借地権|建物買取請求権が認められていない。契約の更新・延長がない。地主側へ返還しなければいけない。

相続税について

借地権も相続税の対象となります。相続税の評価額を示すものとして国税庁が定めている借地権価格・借地権割合がございます。相続税の評価額は、その土地が更地とした評価額×借地権割合にて算出をします。
なお、生前贈与の場合は、相続ではなく「贈与」の扱いとなる為、地主への名義書き換え料の発生や贈与税の課税がなされることもありますので、注意が必要です。
借地権価格と借地権割合について

相続した借地権の売却

相続した借地権の売却もCentury21へお任せ下さい!迅速・的確に対応します

相続した借地権は、第三者へ売却をする事ができます。
相続人が、借地権上の建物に居住する予定がない場合・相続人が複数名おり、売却金額を相続人同士で分け合う場合などです。 しかしながら、当然第三者への売却に関しては地主の承諾も必要であり、地主側との条件交渉等も含め買取を行ってくれる業者は多くはありません。

当社は借地権の買取を積極的に行っており、地主様との交渉等も借地権者様に代わり行わせて頂きます。
相続した借地権の売却をお考えの方は、是非一度当社にご相談下さい。
借地権の売買について

相続時におけるご相談事例

地主側も相続により代替りしている。これまでの借地契約内容は、どうなるのか?

地主側・借地人側双方が相続などにより代替りしているケースでは、まずは立場を明らかにする為に誰が地代の振込みを行うのか?地代の受け取り先は誰なのか?それぞれの代表者を決めておくと良いかと思います。
代替りのタイミングで、これまでの借地契約を破棄したいと地主側の相続人に言われたとしても、それには応じる必要はございません。先代の借地契約内容がそのまま相続人たちへ引き継がれます。

借地上の建物が未登記で、相続人が複数名おり現在は共有で所有している状態なのだが、売却はできるのか?

相続人が複数名いる場合、次に代替りした際に相続人がさらに増えて後々トラブルになる可能性があります。
遺産分割協議などを踏まえ、誰が代表の相続人となるのかを明らかにしておいた方が良いと思います。借地権が未登記の場合、私どもの方で役所調査なども行いきちんと借地権としての権利を主張できるのかどうかなども確認をさせて頂きますのでまずはお気軽にご相談下さい。

借地権を相続させることは出来るの??
相続できます。また相続に限り名義書換料が発生しません。(生前贈与の場合は発生します。)
また、契約内容等は変更せず以前のままとなります。
借地権を相続するときに地主から更地返還を求められた
借地権者が亡くなられた場合、相続人は借地権を相続できます。地主から更地返還を求められても返還する必要はありません。
ですが、土地賃貸借契約書に一代限りで明渡すという特約が付されていた場合はこの限りではありません。一代限りで明渡すという特約が記載してあった場合、争いがあり裁判所も返還を認めた判例もあります。
もし土地賃貸借契約書に特約があった場合には弁護士に相談する事をお勧めします。
借地権を相続放棄ってできるんですか?
他の不動産と同様に、相続の放棄等は可能です。

記事監修

Century21 MERCURY

借地権や底地をご所有の方々が売却方法やトラブル解決法など、借地権・底地の基礎知識を解説いたします。
監修者:株式会社マーキュリー 取締役 大庭 辰夫

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