借地権の更新や、更新料に関わるトラブルもご相談下さい。

  1. 借地・底地の株式会社マーキュリー トップ
  2. 借地権とは
  3. 借地権の更新

借地権の更新

借地権の更新について

「借地法(以下、旧法と呼ぶ)」と新しく制定された「借地借家法(以下、新法と呼ぶ)」により異なります。
旧法は、借地権の存続期間が満了したとき(借地契約更新時)に借地契約を更に継続する事が出来ます。
旧法では、
・当事者の合意によるとき
・借地権者から更新の請求をしたとき
・土地所有者に自己使用その他の正当事由がある場合を除き、土地所有者が異議を述べた場合でも借地権者が使用を継続できる
上記の場合でも借地権を更新できる、と定められています。
地主様は、契約の更新について異議を唱えない代わりに、借地権者に対して更新料を請求するケースが多いようです。
新法では、普通借地権以外の定期借地権や建物譲渡特約付借地権などは借地契約の期間満了で終了します。
地主さんも、様々な理由で借地権者さんに対し更新を拒絶してきたりもします。しかし、借地権者さんが居住していた場合には、その住居を奪うことになるので、それ相当の正当事由などがない限り更新拒絶を認められることはありません。

借地の種類と残存期間と更新

(注)正当事由とは
借地人の更新請求や使用継続に対する地主の異議は「正当事由」がなければ述べることができません。旧借地法は、正当事由の内容を「借地権設定者が自ら土地を使用する事を必要とする場合、その他正当の事由」と概括的に規定していましたが、新法ではこれを明確にしています。

  • 借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とするとき。
  • 借地に関する従前の経過
  • 土地の利用状況
  • 借地権設定者が土地の明渡し条件として、又は土地の明渡しと引換に借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出(立退料)

1を基本に考え2〜4を総合的に判断し正当事由の考慮要素になります。

更新料の支払い義務について

借地権の更新料の支払い義務については法的には根拠が明確となっていません。
ですが、気をつけなければならない点として、
・契約書に明記されている場合
・明記されていなくても両者に支払の合意がある
・過去に支払がされた実績がある
といった上記のような場合に更新料の不払いを理由に賃借契約を解除された判例もあります。

借地権の更新料の相場

更新料の高い低いでしばしば地主さんと借地人の間でもめるケースが多く見受けられます。

慣習上、更新料の相場は「借地権価格の10%前後」「更地価格の3〜5%前後」が目安となっている事が
多いようですが、首都圏では高めになる傾向があるようです。

※あくまで相場であり、実際の条件、土地などによって異なります。
詳しくはお気軽にお問い合わせください。

旧法借地権による更新後の借地期間

【更新後の借地期間の概要】
旧法では非堅固建物と堅固建物で更新期間は違います。
非堅固建物の更新期間は20年以上となり、当事者間の定めがない場合には20年となります。
堅固建物の場合は更新期間は30年以上となり、当事者間の定めがない場合には30年となります。

新法借地権による更新後の借地期間

【更新後の借地期間の概要】
更新後の借地期間は、借地権設定時の期間がそのまま繰り返されるものではなく、これと異なる期間が定められてます。
その期間は、最初の更新時の借地期間と二回目以降の更新時の借地期間とでは異なります。

【最初の更新時における借地期間について】
借地権設定当初の期間が満了した場合、最初の更新時における借地権の存続期間は20年以上となります。
当事者間で更新後の借地期間を定めることが許されることはもちろんですが、この場合には、20年以上の期間を約定することを要し、25年とか40年という期間を定めることは適法なのですが、20年よりも短い10年や15年という定めは借地権者に不利な特約として無効とされ、借地期間は20年となります。(借地借家法第4条、第9条参照)

【二回目以降の更新後の借地期間について】
借地契約において最初の更新期間が満了して、2回、3回と更新が繰り返される場合には、その更新後の借地権の存続期間は何回目の更新であるかを問わず同一の規律に服することになります。
すなわち、当事者間で更新後の期間を定めなかったときは、借地期間は更新の日から10年とされ、借地期間を当事者の合意で定めるときも、 10年以上の期間を定めることが要求されます。15年とか22年等の10年を超える期間の定めは有効ですが、3年や7年という10年未満の期間の定めは、借地権者に不利なものとして無効とされ、借地期間は10年の法定期間が適用されることになります。(借地借家法第4条、第9条)
これら更新後の借地権の存続期間の定めは、旧法である借地法の定めと異なり、借地上の建物が堅固建物であるか非堅固建物であるかを問わず一律に定められており、存続期間に差異はありません。


例えばこんなことで悩んでいませんか?

借地権の売却、売買のトラブルなどでお悩みの方
増築・改築などでお悩みの方
借地権価格について
借地権の更新について
その他借地権に関してお悩みの方
借地権の更新や更新料、相続に関する相談はこちら。借地権Q&A
問い合わせはこちら

借地権、底地権などどんなお悩みでも我々マーキュリーにご相談ください!
電話だけで解決する場合もございます。悩んだらまずはお気軽にご相談ください!