借地権買取査定についてマーキュリーの考え方

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借地権買取査定についてマーキュリーの考え方

借地権の処分方法について -1

借地権の処分を考え始めるのは、どのようなタイミングなのでしょうか?
当社にお問合せ頂くケースとして多いのは、以下パターンです。

・ 借地権を相続したが、今後使用するつもりがない土地である。
借地権の相続について詳しくはこちら
・ 引っ越しをしようと考えており、現況の借地権付建物を売却したい。
・ 両親が借地権付住宅に居住をしていたが、両親を引き取る事にした為、処分を考えねばならない。
・ 地主様から地代の値上げや更新料の値上げをされ、金銭的にも勿体ないのでこの際に処分をしてしまいたい。

これら借地権者様によって処分のタイミングは異なります。
そこで、借地権を処分するにはどのようにすれば良いのでしょうか?

@ 地主様に借地権を無償返還する。
A 地主様に借地権の買取をしてもらう。
B 第三者へ借地権の売却を行う。
C 買取業者へ売却する。
引っ越します処分を考えないと・・

↓ 以下にケース例について詳しく見ていきます。

借地権の処分方法について -2

@のケースについては、借地権を無償で返還する訳ですから借地権者様にとっては何もメリットが出ないパターンです。
土地賃貸借契約書には原状回復義務の条項が記載されているのが一般的で、地主さんは更地にして返してくれと言うのが殆どです。建物解体費用を負担し無償で返還するしかなく借地権者様にはデメリットしかありません。
一方で地主様からすれば、借地権を無償で返還してもらえるわけですから、底地権と合わせ所有権となり、土地自体の価値も上がり一番メリットの出るパターンとなります。
借地権は第三者にも売却できる権利となります。更地にする為の建物解体費用を負担するのであれば1度不動産会社に買取りや売却の相談をしてみるのもいいと思います。

Aのケースは、理想的なパターンである事に違いはありませんが、借地権の譲渡価格について、借地権者側と地主側で揉めるケースが多く、中々交渉が進まないといった事例も多いようです。借地権割合が6:4だからといって、その割合で交渉をしてしまうとトラブルとなることが殆どです。マーキュリーが互いの橋渡しといった意味合いでコンサルティングを行い、円満解決するよう仲介を行っている案件も多数ございます。

Bのケースにおいては、借地権の返還をするのではなく、第三者へ借地権を売却するというものです。第三者へ借地権を売却する際は、地主様の承諾許可が必要となり、借地権者様と地主様との間で協議を行わねばいけません。
この協議を借地権をあまり詳しくない業者さんが行うとトラブルになったりする事例も多くあり、 地主さんから譲渡承諾をもらえなくなり切羽詰まった状態で弊社にご相談を頂くケースもあります。

Cの借地権を業者に買い取ってもらう場合には、買取業者が当事者(買主)となるので、地主さんとの交渉に幅が出てきます。それはなぜか?借地権の買取業者はプロであり、様々な地主さんと交渉してきているのでプランの提案力が違います。地主さんが譲渡を認めない場合でもご提案により解決したこともあります。

借地権を売却したい!その際に地主様との間で必要な承諾とは

1. 第三者への借地権譲渡を認める許可承諾
→これが得られない場合、借地権を手放す事が出来なくなる為、その土地をもう使わないという場合は処分をしたくてもできないという状態に陥ってしまいます。

2. 建物建て替え承諾許可(増改築承諾許可)
→この承諾許可が得られない場合、文字通り建物の建て替えができません。老朽化した建物の場合などは、特にこの承諾も合わせて頂けないと建物としての使い道がなくなる為、不動産としての価値が低くなってしまいます。

3. 次期買主がローンで借地権を買い付けできるようにする為のローン承諾許可
→地主様がローン承諾許可をしてくれない場合、次の買い手は現金一括買取しかできなくなります。
そうなると、当然買い手が付きにくくなる為、借地権としての価値は非常に低くなってしまいます。

このように、建物を利用するといった意味合いが強い借地権においては、様々な制約が発生し、最終的には地主様の意向次第という側面が強いのが現状です。

承諾許可を得る事ができない時こそ肝心です!

地主様が譲渡にも買戻しにも応じない場合、通常「借地非訟裁判」によって、地主様の譲渡承諾に代わる許可を得る手続きを取るのが一般的ではあります。しかし、個人の方が一人で手続きを行うのは非常に大変です。
弁護士の手配から裁判所での手続きなど、経験・知識も必要となります。裁判申し立てから決定までは平均で計7ヶ月〜9ヶ月掛かり、弁護士費用・裁判費用などのコストも掛かる為、個人の方では中々手を付けられない部分でもございますし、一般的な不動産会社ではここまでのサポートはもちろんしてくれません。

何故なら、非訟裁判における専門的な知識・問題が解決するまでの期間・費用・売却目途など、事業としての見通しが非常に立てずらく、事業収支としても算出を行うのが困難な為です。そして、地主様の承諾許可が得られない場合、借地権の売買契約は白紙解約となってしまいます。

ここがマーキュリーの強みです!

当社マーキュリーは、借地権の直接の買主であり専門業者です。会社全体を通して、借地権を初めとする特殊な不動産の取り扱いを行っております。だからこそ、マーキュリーはもっと踏み込んで事業を行う事が出来るのです。裁判手続き・弁護士手配を初めとし、費用の負担など全面的に借地権者様をサポートし、白紙解約にさせません!!

秘訣を是非お問合せ下さい!

借地権割合で借地権は売却できるのか?

それは、正しくもあり間違いでもあります。
元々、借地権価格・借地権割合とは相続税における評価額を視覚的に示す為に算出しているものです。
借地権売却における評価額を示しているものではございません。

まずは、所有権の物件と同じように、エリア・建物の状態・坪数・周辺地域における売買成約事例などにより査定価格が変わって参ります。これに加え借地権の場合には、上記に記載をしているように地主様との交渉がどのように進んでいるのかが一番のポイントとなります。毎月の地代・譲渡承諾料・建物建て替え承諾料がどのぐらい掛かるのか?ローン承諾を認めて貰えるのか?そもそも地主様の方で第三者への借地権譲渡を認めてくれるのか?など確認をしなければいけないポイントは多岐に渡ります。(※そういった承諾料関係は、当社が全て負担します。)

この辺の見解を正しく持っていないと、例えば地主様に借地権を買い取って貰う際など、安易に借地権割合・借地権価格で売却交渉を行い、結果地主様との関係性が悪くなってしまう可能性もございます。

当社、マーキュリーでは正確な知識と経験に基づいた「適正価格」をご提示させて頂きます。

お電話やご相談初日での査定価格算出のご要望には場合によっては、お応えできかねる事もあるかもしれませんが、これが最も誠実でお客様の利益に叶う査定方法であると考えております。
借地相談・売却査定共に無料で承っておりますので、まずはお気軽にお問合せ下さい。

早期&円満解決のため、借地権売買(譲渡)に実績のある当社にご相談ください!!

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