借地権の更新や、更新料に関わるトラブルもご相談下さい。

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借地権の更新について

「借地法（以下、旧法と呼ぶ）」と新しく制定された「借地借家法（以下、新法と呼ぶ）」により異なります。
旧法は、借地権の存続期間が満了したとき（借地契約更新時）に借地契約を更に継続することが出来ます。
旧法では、
・当事者の合意によるとき
・借地権者から更新の請求をしたとき
・土地所有者に自己使用その他の正当事由がある場合を除き、土地所有者が異議を述べた場合でも借地権者が使用を継続できる
上記の場合でも借地権を更新できる、と定められています。
地主様は、契約の更新について異議を唱えない代わりに、借地権者に対して更新料を請求するケースが多いようです。
新法では、借地契約の期間で満了します。

更新料の支払い義務について

借地権の更新料の支払い義務については法的には根拠が明確となっていません。
ですが、気をつけなければならない点として、
・契約書に明記されている場合
・明記されていなくても両者に支払の合意がある
・過去に支払がされた実績がある
といった上記のような場合に更新料の不払いを理由に賃借契約を解除された判例もあります。

借地権の更新料の相場

更新料の高い低いでしばしば地主さんと借地人の間でもめるケースが多く見受けられます。
一般的に更新料の相場は借地権価格の3%〜6％が目安となっているようですが首都圏は高めになる傾向があるようです。

※あくまで相場であり、実際の条件、土地などによって異なります。詳しくはお気軽にお問い合わせください。

借地権更新後の借地期間

【更新後の借地期間の概要】
　更新後の借地期間は、借地権設定時の期間がそのまま繰り返されるものではなく、これと異なる期間が定められてます。
　その期間は、最初の更新時の借地期間と二回目以降の更新時の借地期間とでは異なり、また、更新後の借地期間につき、当事者の合意があったか否かによって借地権の存続期間には差異が認められるのです。

【最初の更新時における借地期間について】
　借地権設定当初の期間が満了した場合、最初の更新時における借地権の存続期間は、当事者間に借地期間の合意がないときは20年となります。
　当事者間で更新後の借地期間を定めることが許されることはもちろんですが、この場合には、20年以上の期間を約定することを要し、25年とか40年という期間を定めることは適法なのですが、20年よりも短い10年や15年という定めは借地権者に不利な特約として無効とされ、借地期間は20年となります（借地借家法第４条、第９条参照）。

【二回目以降の更新後の借地期間について】 　借地契約において最初の更新期間が満了して、２回、３回と更新が繰り返される場合には、その更新後の借地権の存続期間は何回目の更新であるかを問わず同一の規律に服することになります。
　すなわち、当事者間で更新後の期間を定めなかったときは、借地期間は更新の日から10年とされ、借地期間を当事者の合意で定めるときも、 10年以上の期間を定めることが要求されます。15年とか22年等の10年を超える期間の定めは有効ですが、３年や７年という10年未満の期間の定めは、借地権者に不利なものとして無効とされ、借地期間は10年の法定期間が適用されることになります（借地借家法第４条、第９条）。
　これら更新後の借地権の存続期間の定めは、旧法である借地法の定めと異なり、借地上の建物が堅固建物であるか非堅固建物であるかを問わず一律に定められており、存続期間に差異はありません。

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